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2019年:请准备收割炒房客的韭菜!

当你看惯了房地产的跌宕起伏,看透了人性复杂的善恶美丑,你会觉得这个社会十分的戏剧,你在重复别人的经历,别人同样也在复制你的人生,我们就是在这样的一次次轮回中走完自己的一生。

最近,我回忆起两件事:

第一件是去年年底时,某库大V信誓旦旦的预测2018年2月深圳房价开始启动上涨,忽悠全库粉丝高杠杆重仓深圳,企图复制重庆战役的胜利。我曾对此表达了不屑!2018即将走完,而深圳楼市就像是被阉割了的泰迪,心有余而力不足。

第二件是2017年双12那天,我写过一篇文章《打砸售楼处的闹剧,2018年必将陆续上演》。果不其然,从今年下半年开始,示威维权在全国各地轮番上演。因为开发商为了存活,房价根本没有下限。

如果你还没有上车,请放平心态,备足粮草,耐心等待,收割韭菜的季节即将来临!

1

降价潮来袭

在冰冷的寒冬,对于房企来说,最重要的不是利润,而是能不能够活着挺过去。牛市里疯狂敛财养得一身肥膘,就是为了在熊市里能够忍受饥寒交迫。在这个冬天,降价促销,已经不是自选动作,而是大环境下的规定动作。

在祥和欢乐的国庆节,上海浦东惠南镇的碧桂园浦东南郡,因为降价被维权了。该楼盘2018年8月15日开盘价为3.5万/平,一个半月之后,暗箱操作降至2.6-2.8万/平,相当于7.5折大甩卖,直接导致业主们维权示威,在促销活动仅仅搞了两天之后,就被相关部门叫停。按照上海的规定,实际售价只能在预售备案价的基础上浮动5%,目前上浮是绝对禁止的,下浮也只能是9.5折,所以碧桂园属于违规操作被叫停。

2018年6月,北京通州的K2十里春风,房价从3.75万/平降到2.68万/平,前期业主要求退房。

9月,杭州大江东的未来海岸二期开盘,部分房源降价40万,一期业主维权。

9月21日,泰禾合肥院子打折甩卖,备案价2.2万/平的洋房只卖1.6万/平,业主示威游行。

9月,漳州融信壹号府,去年开盘价1.8万/平,现在降至1.2万/平,直降30%,导致业主拉横幅维权。

10月4日,江西上饶碧桂园信州府,1万/平降至7000元/平,引发业主维权,聚众打砸售楼处。

如果说一手房价的下跌,民众可以讨伐开发商,找到发泄的渠道,企图引起政府的重视,多少挽回些经济损失。那么二手房价的下跌则是实实在在楼市入冬的标志。

北京、上海等一线城市二手房价已经持续下跌一年半,跌幅15%左右。强二线城市如成都、杭州、厦门、西安二手房价也已经下跌10-20%。更可怕的是,目前根本看不到任何止跌的迹象。

虽然,二手房价政府无法直接管控,但管理者可以通过严格规定一手房的备案价来限定二手房价的天花板,同时,增大二手房买卖交易中的摩擦系数,增加流通成本和时间,从而间接控制二手房价。

一二线的降价潮已经来势汹汹,三四线的开发商也陆续开始提裤子跑路。不管你是否已经上车,请正视这个现实。潮流不会因你而逆转,房价更不会因你有房没房而改变。

2

触底反弹

经常有人问我,房价下跌已经一年了,啥时候见底呢?我想现在入手,时机成熟吗?我看中一套房子,现在买了会不会跌?我想,今天给大家集中分析一下房价触底反弹的全过程:

2014年初,我国经济增长持续下滑,地方政府债务缠身,房地产库存积压到了前所未有的严峻程度。因此,在中央的授意下,从6月份开始,全国各地的楼市调控政策瞬间变脸,从上半年的持续收紧瞬间逆转为下半年的突然放松。

2014年6月,呼和浩特第一个正式放开限购政策,随后的7月-9月,宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购,同时许多信贷优惠政策也配套出台。截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。

由于各地单打独斗,政策放开后根本没有效果,所以,高层重拳出击,打响了这轮房地产刺激的第一枪。2014年9月30日,央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定:首套房贷款利率7折优惠,二套改善住房执行首套政策;除5个限购城市以外的所有城市,银行提供贷款鼓励购买第3套以上住房。

这第一枪的冲锋号是十分响亮,但根本没有人冲锋陷阵,全国各地楼市完全没有起色。大众早已习惯了这两年楼市的惨淡,看惯了各地频繁上演的降价维权,人们此时对房价继续下跌深信不疑,谁接盘谁脑残。这就是典型的买涨不买跌,痛打落水狗,墙倒众人推。

没人揭竿起义,没人赴汤蹈火,这房地产的翻身仗如何继续。于是乎,高层在2015年3月30日这一天内放出了两个大招:央行联合住建部发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定:二套房商贷首付比例降至4成,公积金首套首付降至2成,二套降至3成;财政部联合税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将营业税免除年限由之前的5年降至2年。

直到此时,老百姓才发现,买房首付降低了,利息减少了,连交易税费都免除了,这才有了继续买房的动力。至此,对楼市最为敏感的深圳和上海开启了这一轮房价暴涨的先锋,北京、杭州、南京紧随其后,在下半年陆续启动。

我们复盘这轮上涨过程,你会发现,从2014年930政策喊口号开始,到2015年330政策触发深圳上海实质性上涨,间隔整整半年。而强二线从2014年7月取消限购开始到2015年下半年陆续开启上涨,间隔在一年以上。

这就是我经常和大家说的,虽然房价上涨速度是惊人的,但上涨模式的启动却是需要时间的,需要积攒能量,需要政策和群众基础的。

中国人的特点就是有便宜不占非君子,有热闹不看是小人。只要税费减免、利率优惠、首付降低这些刺激政策没有出台,就绝对不会带动刚需入场,因为刚需需要的是实实在在的打折,真真切切的优惠。只有刚需推动的才叫牛市,炒房客鼓吹的只能叫捡漏。

所以,没有无缘无故的涨,更没有无缘无故的跌。只有积攒够了上涨的动能之后,房价才会启动,这个时间,在一线城市通常为3-6个月,二线城市需要9-12个月。

房价和火车一样,启动和转弯都需要动力,但是上涨和下跌只需要惯性!

3

对韭当割

今后,大水漫灌式的疯狂刺激发生的概率极低,针对刚需和改善的定向鼓励值得期待。

如果你所在的城市开发商打折甩卖、降价维权开始逐渐增多,那么周边二手房价的下跌则会更加的惨烈,此时,前期炒房客的资金链就存在断裂的风险,就会出现集中抛售,形成多米诺骨牌式的踩踏。

如果你买房心切,当价格跌到你心理价位时,别忘了再次补刀,你此时肯接他盘,已经是仁至义尽了。炒房客的利益回吐,正是你收割他的最佳时机。

如果你想捡漏投资,此时切莫盲目入场。也许你追不上房价上涨的速度,但是你一定可以追上房价启动的速度,你只需要克服买涨不买跌的心态,耐心等待政策信号。房价涨跌根本不是你出手的标志,政策才是。

最后,我想奉劝三四五线城市的朋友们,熬到楼市下行期的投资客都是小白,成熟的投资客早就在上行期离场了。期望赚取最后一个铜版的人,注定会被自己的贪婪埋没!

2019年开始,开发商降价促销将是常态,炒房客集中抛盘也会精彩上演,各位刚需们,准备好你们的干粮,带好你们的镰刀,精心挑选心仪的韭菜,待它茁壮、鲜亮时,尽情收割吧!

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