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房企多元化 玩"跟风"还是创新

近年来,房企多元化布局成风,但多元之路前景固然美好,实际上却布满荆棘。

  房企2018年报季渐近尾声,这期间受到市场普遍关注的,除了各大房企业绩的好与坏,还有对地产发展方向的探讨。

  随着房地产行业集中度不断增加,竞争愈发激烈,头部房企们纷纷表示,在注重规模增速与发展质量的同时,多元化业务布局已成为企业关注的重中之重。

  自2013年起,以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化,“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林(博客)斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业,保利发展宣布全面布局养老产业,后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市,恒 大开启造车之路……一时间,房地产行业风起云涌。

  最为直观的表现便是,近年来,房企更名已经俨然成为一股“潮流”,包括万科房地产、保利房地产、恒 大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企都去掉了名字中的“地产”二字。

  多元化趋势

  如今,随着地产调控不断加码,市场分化加剧,房地产企业又走到了一个十字路口。在刚刚结束的年报季中,“多元化”一词再度变得炙手可热。

  业绩会上,碧桂园宣布进军机器人产业和乡村振兴领域;恒 大始终钟爱新能源汽车领域;融创中国高调布局文旅业务,致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”;越秀地产在养老项目上的布局也有声有色……

  中房研协发布的最新数据显示,多年下来,房企多元化业务有增无减。2018年,在TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。2018年,房企的多元化投资已接近千亿元,和2014年相比翻了7倍。

  关于房企寻求多元化业务布局的原因,易居(博客)企业集团执行总裁张燕认为,有些是因为主业强大,做到一定程度顺势而为,看到了天花板。有的企业则是先天具有多元化布局的优势和基因,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就会显现。

  “房企多元化,轻重并举才是企业发展的大趋势。”正荣产业副总裁肖春和在接受记者采访时表示,企业如果仅仅是停留在房产开发和销售的阶段,不停地“买”和“卖”,从收益的持续性和稳定性来讲,远不如商业、物业管理等其他行业。纵观一些发达地区的成熟房企,在历经了前面的开发销售阶段之后,大都会转而投资持有型资产或其他行业。

  雷声大,雨点小?

  不过,虽然历经多年,但到目前为止,从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企,却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看,多元化产业虽劲头十足,却与主业差之甚远。

  因此,业内出现了不少质疑声音:所谓的多元化转型,会不会变成“雷声大,雨点小”?

  记者查阅年报发现,TOP35房企营业收入构成中,地产开发业务依然是主要贡献者,多元化业务收入占比普遍未超过10%,尤其是收入超千亿的龙头房企,多元化业务贡献占比更低。例如,转型已多年,“多元化”口号喊得最为响亮的万科,在2976.8亿元的营业收入中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。

  出乎意料的是,就在其他众多房企纷纷响应号召,积极探索多元化布局时,万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了,大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称,房地产行业周期性特别明显,如今虽进入下行周期,但行业大趋势仍然向好。基于此种情况,房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金,通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢,如物业、文旅、商管等,但为了防止过度消耗资金,初期的转型力度并不会太大,一旦楼市利好,还是要将重点放到房地产开发上来。

  严跃进认为,房企之所以谨慎对待多元化发展,一方面因为多数行业的收益并不如房地产业,多元化反而不划算;另一方面,专业度不匹配,房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。

  同策研究院总监张宏伟(博客)也向记者表示,目前来看多数房企的多元化业务收益并不高,甚至有不少处于亏损状态,这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上,而诸如商管、物管等众多周边产业的完善,恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。

  不过,肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因,他表示,房地产行业本身就是重资产行业,产出虽高,但投入也多、风险更大。相比之下,众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务,看似收入占比低,事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低,并且一旦发展成熟,能为企业带来持续性收益,因此才会受到一众房企的追捧。

  物业成主阵地

  隔行如隔山,即便是明确表示要进行多元化的房企,对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业,物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。

  2014年6月,彩生活登陆港股,成为国内首个分拆上市的物业服务企业,敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧,开盘以4港元成交,募集资金约10亿港元,首日估值达到46亿港元。

  旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时,便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向,以积极寻找新的业务增长点,并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月,物业公司——永升生活服务便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。

  至此,内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久,继碧桂园服务、绿城服务等上市之后,新城旗下新城悦与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。

  相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象,物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松,“但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率就能大大提升,进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。

  事实证明,这些物业公司上市之后的表现,也大都不负集团“重望”。

  更有甚者,如绿城服务,股价在分拆上市之后一路飘红,不觉间,其市值竟已远超“母体”绿城中国。截至4月11日收盘,绿城中国总市值为175亿港元,而绿城服务总市值已达197亿港元,比前者高出12.6%。

  对于物业作为房企多元化第一站的原因,一位房地产企业职业经理人分析称,物业管理除了做外拓、拿新的管理面积,更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向,而且是未来发展的主流产业,例如人工智能、大数据、区块链等方面,都可能给企业带来很大的想象空间。

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