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4万亿!新旧改如何改变我国楼市?

摘要:推进深度广度是关键!对楼市的终极影响,减少了部分购房需求,一些新区堪忧

这个周末,最热的事情莫过于新旧改。为什么是新,下文杠杆游戏会阐释。

事情原由就是,国常会部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件……

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而这,对楼市意味着什么?对老破小、老城区、新区的房价分别有何影响?

1、新旧改潜在体量确实很大。此前,住建等相关部门测算过,初步统计全国老旧小区近 16 万个,涉及居民超过4200万户。

此次会议就说,据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

所以,体量确实没得说。如果全面推进,未来投入的资金量,毫无疑问非常巨大。

但是旧改涉及复杂的关系处理、投融资主体、利益机制等问题,所以推进的速度还有不确定性,下文杠杆游戏会分析。

会议说,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。

是的,目前还只是试点探索,大规模推进,最早都是明年的事。

2、是过去旧改的升级版,但不是棚改的升级版。老旧小区改造独立水表、电表,铺装光纤,加装电梯等一直都在进行,从上至下也有相关文件。

此次对全国进行了摸底,准备加快改造城镇老旧小区,促进住户户内改造并带动消费。

会议还有些表述,我这里不一一例举。简单说,此次旧改也是稳投资“六稳”的一部分,而且确实希望大规模改善老旧小区的居住条件。

所以,杠杆游戏说,此次旧改是过去旧改的升级版。

不过确实不是棚改的升级版。根本不同就在于,棚改一年拆迁,然后新建数百万套房子。年投资金额,动辄万亿级做单位。

老旧小区改造,并不拆迁,并不涉及土地的一级、二级开发,只是基础设施和配套改造、完善。

所以,投资的体量和规模,完全不可同日而语。

这些旧改的居民,也不会被推向市场,不会新增购房需求。

3、主城区价值回归、租金提升。这个很好理解,很多老破小,水电网都气都没下地,甚至独立水表、电表都没有。电梯、停车、生活、交通不完备或有缺陷,物业、绿化管理不太好。

改造则是对这些方面进行提升。

通过改造提升,居住品质,房子的价格都会有提高。租金显然也会提升。

这里杠杆游戏重点要说,那些区位不错,包括学区不错,户型也还行,还能加装电梯的老破小,未来价值回归力度可能很明显。

主城区价值回归,可能在很多城市会是趋势。其实越小的城市,越明显。

4、新旧改非常利于扩大内需,并有利于房价稳定。有相关人士估算过,全国大概有40亿平米的房子需要旧改,按照每平米综合投资1千元计算,背后是4万亿的投资。

同时棚改涉及拆迁、土地平整、招拍挂、建房子多个流程,耗时其实比较多。而老旧小区改造,如果资金到位,很快就可以开工,且很快就改造完毕。

这个投资效率很高,见效很快。

巨大的投资,对于“六稳”稳投资、稳就业等,当然很有意义。棚改减少之后,确实也需要新增一些投资的方式。旧改适时推出,很正常。

新旧改同时,会议还说,促进住户户内改造并带动消费。

如果这样,消费、投资带动金额还会更大。所谓稳投资、消费升级确实很有潜力。

新旧改后,这些过去的老破小价值提升,单价也会更高。愿意购买或持有的群体会增加,对于此前卖不起价的老破小价格稳定,也是有好处的。

5、改善型需求大部分还是不会购买老破小。过去1970-1990年代,甚至更早之前建的旧房子,有几个缺陷很难解决。

户型采光设计问题、面积问题、停车问题、建筑结构和质量……有的社区商业配套问题也待解,还有的居民比较追求封闭的花园绿化,以及隐私问题等。

因此,改善型需求,大部分还是不会购买老破小。

无论如何,改造之后,价值肯定会提升。也可以吸引部分人群回流,如杠杆游戏上文所述,对内需、消费,以及老城区商业、生活的提升,意义是很大的。

6、新旧改投资主体、投融资方案怎么解决?棚改对于地方政府、金融机构、开发商、住户普遍都很积极,因为对大家都有利。

老旧小区改造的问题是,开发商没搞头,住户很多也不愿意花钱。

所以会议说:

三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

四要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

简单总结下,第一个带头投入的资金是中央的补助。这算是种子资金、引导资金,然后看金融机构和地方政府的。也包括其他社会力量、居民等。

棚改我们搞了PSL的金融支持,旧改肯定也会有。比如有的地方已经在探索,ABS资产证券化、发债等。

如果决意要做,肯定会有金融支持和金融发明。

7、对楼市的终极影响,减少了部分购房需求,一些新区堪忧。上文杠杆游戏分析了,新旧改可以实现老小区、老城区价值居住价值的提升,对于这些房子的价格也有好处。

当然,部分改善型需求还是不会选择买这类房子。

但是我要说的是,尽管部分改善性需求,依旧不会购买旧改后的老房子。但是,本身住在这类房子里的居民,部分因为环境条件改善了,也会推迟甚至完全动摇他们购房新房的意愿。

同时,因为和棚改不同,不制造新的需求,不创造市场热钱。

总结起来就是,新旧改不仅可能不是棚改这样的楼市推进利器,可能还是抑制房地产过度膨胀的安定药。

可以想见,这对于很多城市体量和规划很大的新区开发来说,实际是一针冷静药。

因为需求减少,新区开发效率、改善型住房的需求可能要受到一定程度影响。包括新区的地价。那些产业、人口导入量不够的新区,惨了。

而老破小主要都在老城区。通过新旧改,老城区的土地、房子价值可能会更明显。房价分化,但整体稳定了房价,而没有刺激房价。

8、新旧改的不确定性和对建材、电梯、基建、旧改有关企业的利好。上文杠杆游戏写过,今年只是试点,推进还需要时间。

问题的关键是,到底推进的时间进度、广度、深度会如何?毕竟这个是开发商没多少赚头、居民也不想掏钱的事。

不管怎样,上面要做,肯定可以做一些。所以相关建材、电梯、基建,甚至旧改有关的开发商等企业,还是收获利好。

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