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楼市最新定调来了!这个提法首次现身政府工作报告

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道 3月5日上午9时,十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。其中对房地产工作颇有着墨。
在回顾2023年工作时,政府工作报告提到,过去一年来,因城施策优化房地产调控,推动降低房贷成本,积极推进保交楼工作,制定实施一揽子化解地方债务方案,分类处置金融风险,守住了不发生系统性风险的底线。
对于2024年,政府工作报告提出,更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。
具体而言,优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。
与往年相比,2024年政府工作报告还首次提出,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
此外,稳步实施城市更新行动,推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
业内分析人士表示,“防风险、促稳定”仍是今年楼市政策的底线目标,一系列化解风险的政策也将继续施行。在此基础上,针对房地产市场正在发生的新变化,相关政策也将陆续推出,如构建房地产发展新模式、完善基础性制度、推进“三大工程”等。
防风险仍是底线
自2021年下半年出现流动性紧张局面以来,房地产风险的防范,一直是监管部门关注的重点。
其中,2023年的政府工作报告,首次在化解风险的工作大项下提及房地产,并提出,“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。”
在2023年年末的中央金融工作会议和中央经济工作会议上,同样提到了化解房地产领域风险。其中,中央经济工作会议将房地产与地方债务、中小金融机构的风险并列,并提出,“积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。”
2024年政府工作报告,再次在“化解风险”的工作大项下提到房地产,并基本延续了中央经济工作会议的表态。
业内分析人士指出,“防风险、促稳定”仍是今年房地产政策的重要目标。
在此目标下,相关措施也将继续强化。除政府工作报告中提出的“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”外,近期各地陆续推进的“城市房地产融资协调机制”及房地产项目融资白名单制度,也是重要方面。
根据住建部的数据,截至2024年2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制,共提出房地产项目约6000个,商业银行快速进行项目筛选,审批通过贷款超2000亿元。
住建部和金融监管总局还要求,今年3月15日前,地级及以上城市要建立融资协调机制,既要高质量完成“白名单”推送,又要高效率协调解决项目的难点问题。
业内分析人士指出,建立城市房地产融资协调机制,是今年防范楼市风险最重要的举措。此举体现出对房地产融资的管理更加精细化,同时也有助于市场预期的修复和信心的恢复。
新变化与新措施
与往年相比,今年政府工作报告仍有新意出现。其中,“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”首次在政府工作报告中被提出。
分析人士认为,这一提法体现出房地产发展面临的大环境发生了变化,理解这种变化,对理解未来的政策取向至关重要。
对于这种变化,监管层此前已有相关解读。2023年10月,国家统计局副局长盛来运表示,经过近20年的高速增长后,房地产出现调整是正常现象。按照机构的解读,这也说明房地产发展已迈向新阶段。
但同时,房地产持续高质量发展,仍有很强的支撑。一方面,当前我国的常住人口城镇化率为65.2%,户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以,无论从数量还是从质量来看,城镇化都有较大的提升空间。另一方面,虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右,但中小户型偏多,改善潜力较大。
盛来运表示,“房地产总体上处在一个调整阶段”。
在这一阶段,供需关系表现出一些新特点,政策导向也将随之发生变化。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,推进新型城镇化过程中,3—4亿的新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房有着较大需求,而现在的高价商品房为主的供应模式无法满足这种需求。
因此,必须要加大保障性住房建设和供给。
他还表示,需要完善商品房相关基础性制度,也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环。人的因素就是需求摸排、以需定建;房的因素就根据需求摸查,建立配租和配售组成的保障体系,“保障 市场”的平衡体系;地的因素就是以人和房的因素,决定地的供应,要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合;钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应,资金来源,包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等。
此外,在传统模式下的房地产投资和消费出现降温之时,新的动力也在不断培育。政府工作报告提到保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”,并继续强调稳步实施城市更新行动。分析人士认为,2024年,这些领域将迎来持续的政策支持和更多的发展机会。
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