当前，楼市去库存进入新阶段。国家统计局数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下新建商品住房面积同比降幅1.8%。
这是商品房待售面积指标52个月以来首次同比下降，表明2022年以来累积的市场新增库存正在被逐步消化，去库存效果开始显现。
住房和城乡建设部官网截图
克而瑞监测数据显示，截至一季度末，重点44城新建商品住宅取证未售库存面积降至2.77亿平方米，已下降至阶段性低位。
供需两端发力去库存
本轮去库存进程始于2024年4月，彼时，全国商品房待售面积来到历史高位。
平安证券研报显示，2024年4月，全国商品房待售面积7.45亿平方米，同比增长15.7%。其中住宅待售面积3.9亿平方米，同比增长24.5%；其中商品房待售面积已经超过2015年高点，从去化周期来看，已经接近或超过2015年水平。
2024年4月30日，中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，释放强烈的去库存信号。
此后，中央及多部委相继出台相关政策，各地也陆续推出“以旧换新”、收储商品房、“房票”、降首付、降利率等一系列政策组合拳，从供给和需求两端助力去库存。
进入2026年，随着稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，房地产市场迎来积极信号。
中指研究院监测数据显示，仅2026年一季度，全国有超100市（县）出台房地产相关政策约160条，聚焦住房公积金优化、多子女家庭购房支持、住房以旧换新等领域，精准撬动改善性住房需求。各地政策实施的力度与精准度较以往显著提升，形成多元化、差异化的去库存实施路径。
从供给端来看，多城从严控增量的角度来平衡“供求关系”。克而瑞的数据显示，今年一季度末，全国土地市场整体规模仍在持续缩量，300城经营性土地成交建筑面积、金额同比分别下降16%、35%。与此同时，房企也以坚持销定产并减少刚需盘、聚焦改善盘，提供更符合市场需求的供应。
在此背景下，截至2026年3月末，全国商品房待售面积为78601万平方米，同比下降0.1%，这一连续正增长了52个月的关键指标终于调头向下。
方正证券研报指出，截至2026年3月末，待售3年以下的面积为59012万平方米，同比下降1.8%，说明2022年以来累积的市场新增库存正被逐步消化。分物业类型看，商业营业用房待售面积同比下降5.8%，去化效果最为显著；住宅待售面积虽然同比仍增长1.4%，但环比2月末减少981万平方米，也呈现出明确的改善趋势。
“今年3月份的商品房待售面积指标，从过去的上涨转为下跌，出现了方向性转变，且下降趋势较为明显。”严跃进指出，这意味着，楼市库存正从过去的积压转向出清和减少阶段，库存压力正在进一步缓解。
严跃进还表示，在这一轮楼市调整中，库存出清是最关键的指标之一，是市场真正转向的重要导向，也是供求关系发生重大扭转的重要体现。
行业进入新平衡周期
值得注意的是，重点城市去库存情况更为明显。
克而瑞监测数据显示，截至2026年3月末，全国44个重点城市新建商品住宅取证未售建筑面积降至2.77亿平方米的阶段性低位，环比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末减少3%，较2023年以来的库存峰值累计回落16.9%，库存收缩趋势明确。
进一步聚焦上海、北京、广州、深圳、杭州和成都六城的月度库存走势。截至3月末，上海库存总量为772.94万平方米，较库存高点时下降4.4%；广州商品住宅存量规模1388万平方米，对比2025年末下降了51万平方米，整体去化周期24.1个月，对比2025年末缩短了0.7个月，库存压力稳步缓解。
值得注意的是，库存规模下台阶背后，典型城市库存去化周期却在持续上升。克而瑞数据显示，截至3月末，全国44个重点城市中有8个城库存去化周期在20个月以下，核心城市中上海、杭州去化周期较2月末分别增长了1.1个月和0.5个月。这意味着，后续库存去化依然存在一定压力。
不过，另一方面，未来新房供应将持续收缩。国家统计局数据显示，2026年一季度，全国房屋新开工面积同比下降20.3%、施工面积同比下降11.7%。
与此同时，2026年以来，在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，各地还在继续调减年度供地规模。其中，四大一线城市供地总量全线收缩。
克而瑞指出，面对2021年以来行业销售规模下降的客观事实，在往年累计的投资惯性之下，库存压力成为了行业所必须面对的挑战。所幸的是，行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业进入了去库存时代。加之2025年以来各项供求复合指标的向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。而随着行业长期库存压力的逐步出清，市场将完成阶段性短期调整，购房者信心也将迎来实质性恢复。
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