住建部、央行、银监会日前发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范：二套房的认定不仅要以家庭为单位，还执行“认房又认贷”的严厉政策。

　　“T+0”见证“真正炒家”疯狂

　　调控全款炒房“非常必须”

　　“这政策管不了我，我炒房从来都是全款，不贷款！”二套房贷细则出台后，在北京投资房地产的温州人张女士并未受到影响。在她看来，住房概念也好，居住面积也罢，还有二套房的认定，都和银行贷款有关。“贷款买房顶多算是小投资，什么叫炒房，全款几套十几套的买，才能算是真正的炒家。”

　　荧灿地产总经理顾晨天也告诉记者，相当一部分江浙炒房客在各地买房均是全款支付，山西“煤老板”也是如此。统计显示，自3月以来，北京全款购买二手房的比例已升至50%左右，拆迁户、炒房者以及改善性需求成为全款买房的主力军。“尽管二套房贷细则主要目的是打击炒房者和投资者，但对大户炒家的作用显然不明显。”顾晨天表示。

　　对于全款炒房客的疯狂，我爱我家(微博)企划副总裁胡景晖(微博 博客)深有体会，调控前，我爱我家全款客户的比例占30%，新政出台后，全款客户的占比高达60%。“就是快进快出，因为贷款炒房，银行批贷速度会很慢，那就等不及了。股市还有T+1(当天买入的股票或基金第二天交割过户后方可卖出)，全款炒房可以做到T+0。上午签买房合同，下午就卖了。”胡景晖告诉记者，4月17日后北京就出现了这种情况。

　　“最有意思的是，有的租房人特别享受，因为一年之内房子倒手几次，没有人收租金了。”胡景晖认为，如果政府不出手的话，楼市发展下去可能就是十年萧条，所以“针对全款炒房者的调控是非常必须的”。

　　二三线城市网签存漏洞

　　二套房贷最快明年全面实现

　　“如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是第一次购房的话，实际上依然可以享受首套房待遇。”在顾晨天看来，新细则重申了目前商业银行认定二套房普遍采用的“以家庭为单位、认房又认贷”标准，且严格要求银行在审批贷款时，必须由住房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。北京市住建委可以出具这份证明，但对一些不具备网上签约条件的二三线城市的购房者，只能凭银行出具的贷款证明来判断其是否贷过款买过房，一些没贷过款但有房的人可以在书面证明作假以逃避二套房认定。

　　据统计，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型房屋的比例占总购房人数的两成，而这些人大多在北京已有一至两套甚至更多房产。对此，住建部相关负责人坦言，目前一些城市尚未建立房屋登记系统。根据住建部的要求，这些城市必须在今年年底前完成房屋登记信息系统的建立，换句话说，二套房贷的全面实行和异地购房监管恐怕要等到明年才能实现。

　　政策撤出 房价可能报复性反弹

　　调控重点应转向增加供给

　　“其实二套房贷‘认房又认贷’早就已经执行了，只不过是精神传达，并没有形成纸质文件，估计最快这周北京应该出细则。”个贷机构伟嘉安捷(微博)企划经理吴昊告诉记者，“京版12条”出台后，北京各大银行已经开始执行“认房又认贷”的二套房贷标准，但所接到的均为口头通知。

　　“比如三部委的这个细则是按照家庭为单位认定，那些纯粹的改善性需求家庭卖掉了房子，再换一套稍大一点的，就被认定为二套房贷，外地人全款炒房却没有更多限制，这显然不合理。”在吴昊看来，当前的调控多半还是抑制需求，若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段的调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房和新房供给，在督促开发商开盘增加供应量的同时，应真正区别大炒家和自住型购房者，进行精准调控。(记者 齐琳)