商品住房“所见即所得”,已从试点变成推行,从卖点变成主流。

10月15日,深圳、杭州同日发布新规,现房销售制度“地方版”再落两城。截至10月16日,已经有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7个城市发布完善商品住房销售制度的地方细则。

对房地产开发企业来说,现房销售是一次重大的模式转变,也是一次重大的市场洗牌。推进现房销售被列为“十五五”时期房地产的重点工作之一,住房城乡建设部部长倪虹在去年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上强调,要坚定推进现房销售制,核心目标就是让购房人实现“所见即所得”,从根源上消解过去期房模式下的交付焦虑。

对购房者来说,“所见即所得”的现房销售,从根本上消除了交房的不确定性,有助于将“想买房”转化为“敢买房”。国庆期间,记者在采访购房者时他们普遍认为,现房销售以后,就不担心房屋烂尾了,质量、配套、精装也全部摊在阳光下,房地产开发商如果没有做好或者缺乏诚意,就会直接变成销售阻力。

刚性原则有情操作

细则紧扣“稳严活”

对企业最关心的拿地分期付款问题,从7个城市政策来看,条件比较宽松的是武汉。北京、上海、广州、深圳、天津、杭州的分期付款条件相差不多:允许30日内缴付50%,两年之内缴清。武汉相对宽松一些,允许缴付50%的期限从30日延长到了半年,但同样需要在两年之内缴清。

在购房定金收取标准上,也略有差异。标准最严的北京为1%,上海、深圳为3%,广州、天津、武汉、杭州均为5%。

整体来看,城市间的现房销售细则差异,主要集中在执行口径与过渡期弹性上,体现出了稳、严、活的特点。

“稳”体现在新老划断上。7个城市均以8月28日为分界点、2027年底为过渡期,对新出让项目、在途项目与历史遗留项目分类施策。针对历史遗留项目,上海“另行研究”,深圳“三旧”改造历史遗留项目另行研究,存在待明确的政策空间;武汉、杭州对存量盘活/历史遗留项目则延至2028年底。

“深圳的历史遗留项目,主要是三旧改造项目,本身周期长、成本高、资金平衡难,加上融资区商品房项目容积率高、产品竞争力弱。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这类项目大概率会按照在途项目来执行。

“严”体现在预售监管上。7个城市都要求,新项目预售门槛抬升至主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、个人按揭“竣工备案后放款”、定金全面纳入监管账户,强化多项硬约束。

“活”则体现在融资适配上。上海融资渠道宽且历史遗留口径审慎;广州操作细则较细,明确预售资金解除监管三项条件、分批分栋竣备;武汉配套工具最多且弹性更大,如十八条细则、保函置换、分户抵押、分批分阶段竣备等;天津多沿用既有框架,在缓冲期安排与定金监管等方面做好衔接;杭州首次将分户抵押口径落到“按套”(编制不动产单元代码、办理抵押登记),并明确除公告中明确现房销售项目外,房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。

拿得起土地

搞得了好房

现房销售新政的逐步落地,除了实现“所见即所得”的重大转变和利好,也对土地供需双方产生巨大影响。

中信证券研究称,在土地市场整体收缩背景下,地方政府会选择优化土地出让金缴纳节奏,帮助开发企业缓解现金流压力;优化项目规划条件,吸引更多有实力开发商入场。

对房企而言,销售回款周期延后,企业投资拿地会更加谨慎,会要求更优异的土地条件以满足优质产品打造需求;也会要求更高的毛利率预期,以对冲周转率的下滑。

2026年以来,“小而美”地块拍卖表现抢眼,多为高溢价成交。

4月27日,深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米的住宅用地,经过60轮竞价,由天健地产以13.78亿元竞得,溢价率高达40.2%。

4月29日,南京14宗集中出让地块中,唯一溢价成交的是江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块,吸引6家民营房企报名,最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得,溢价率27.8%。

这一趋势在下半年更加明显,研报显示,2026年截至9月27日,100城住宅类土地成交的单宗平均建筑面积,较2020年高点下降43%至5.8万平方米。

企业除了青睐“小而美”的地块外,联合拿地的趋势也将越来明显。在刚性财务成本下,未来项目合作、联合体拿地将成为企业更普遍的选择。