业内人士认为，虽然目前的海外融资渠道也开始遭遇封堵，未来房企海外发债融资会更加困难，即便如此，当前仍有不少海外资金看好国内楼市，期望通过直接或间接的方式投资。

　　未来发债规模或缩减

　　由于银行信贷、房地产信托等融资渠道接连遇“堵”，今年初开始，不少大型房企在海外融资动作频繁。根据中国证券报记者不完全统计，内地房企中的龙湖地产、碧桂园、中骏置业、佳兆业集团、华南城、世茂房地产等多家在香港上市的内地房企都通过海外债券市场融资，以缓解资金链压力。

　　戴德梁行华南及华西区总经理程家龙表示，据不完全统计，上半年内地房企海外融资数量突破1000亿元，几乎是去年海外融资总量的2倍。标准普尔一项被广泛引用的报告也称，上半年拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而2010年房企海外发债规模不过88亿美元。

　　今年7月，国家外汇管理局下发的《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》(以下简称《通知》)，给那些渴望通过海外发债融资的内地房企“当头一棒”。《通知》要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。分析人士认为，《通知》除了进一步压缩境内机构的短期外债指标规模，还进一步压缩了内地房企融资性对外担保余额的指标规模，既可以遏制内地房地产行业内的“热钱”，又配合了国家房地产宏观调控政策，“未来的房企海外发债融资可能会更加困难。”

　　不少房地产业内人士直言，大型房企能在海外发债融资尚属不错，那些最缺钱的中小房企几乎无法求援海外融资渠道。上海某中小房企负责人杨希表示：“大型房企基本都是上市企业，办法总要多些，而我们的渠道就狭窄得多。现在那些海外的私募股权基金投资内地楼市也都找那些大房企。”杨希称，不少“走投无路”的小房企只能求援民间借贷，但融资成本非常高。

　　外资进入量超过往年

　　业内人士认为，尽管内地的房地产宏观调控仍看不到放松迹象，但在国际经济形势波动剧烈的情况下，大量海外资金伺机在中国内地楼市“分一杯羹”。

　　福建一家具有外资背景的投资公司负责人声称，不少海外基金，主要是以养老基金为主，要求年均投资回报率在10%左右就可以，而在内地这样的房地产项目比比皆是。第一太平戴维斯相关人士表示，今年进入我国房地产市场的外资，资金总量都比以往庞大，大宗交易比较活跃。

　　国家统计局近日公布的数据显示，1至8月，中国内地的房地产开发企业本年资金来源为54738亿元，同比增长23.4%。其中，利用外资633亿元，同比增长71.5%。

　　对于近日全球最大私募股权公司黑石集团首次从中国地区的房地产投资中撤出，中原地产市场研究总监张大伟认为：“黑石并非抛售，外资对中国房地产市场并未完全看空。人民币升值等因素仍会使热钱流入，现在更要警惕某些机构在海外资金有可能加速进入中国房地产市场形势下的‘唱跌’意图。”