由“人人有住房”到“人人有房住”，由保障“房产权”转变到优先保障“居住权”，由“自由流通”模式转变为“内循环”模式

　　经济适用住房政策是1998年以来住房改革的重要组成部分。随着经济适用住房逐渐走向市场，买者“富人化”和监管“失控化”成为社会对经济适用住房不满的焦 点。

　　政策推行以来，政府的基本理念主要集中在如何让中低收入家庭“有住房”，强调的是保障中低收入家庭的“房产权”而非“居住权”。在政策实施的过程中，由于地方政府、建设单位和购房个人的利益不同，这必然要求政府实行严格的准入限制，提高了政府的监管成本，也难以避免“设租”和“寻租”的出现。

　　从短期看，防止“设租”和“寻租”，需要对现有的经济适用住房政策重新定义和进一步规范。在土地资源稀缺、房价居高不下的情况下，政府必须保证一定数量的经济适用住房供应。但根据现实情况，经济适用住房已不可能达到当初设计的人口覆盖范围目标(80%)，只能将低收入者视为购房对象，把10%—20%左右的经济适用住房真正分配到低收入者手中，目前的趋势是定向分配给拆迁户。同时，在建设、分配、管理等环节进一步规范经济适用住房，例如完善个人收入审查制度和公示制度，加强开发企业资格审查和建设管理制度等。

　　从中长期看，防止“设租”和“寻租”，要逐步转变经济适用住房政策的基本理念：由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”；由保障中低收入家庭的“房产权”转变到优先保障他们的“居住权”；由经济适用住房“自由流通”的模式转变为逐步实施经济适用住房的“内循环”模式；由偏重扩大经济适用住房建设规模，转变为把经济适用住房建设与维护经济适用住房小区的稳定与和谐相结合；由着眼于经济适用住房的“应急式”建设转变为兼顾制定经济适用住房的中长期整体规划。通过公共服务等制度的完善，矫正社会不公，逐步实现相关政府部门从权力型、市场参与型向公共服务型、管制协调型的转变。

　　在这一转变的过程中，经济适用住房可能逐步让位于公共租赁住房，鼓励住房租赁消费将会成为政府提供住房保障的主要方式。以北京市为例，作为特大型城市，人口、资源和环境压力大，土地资源十分紧张，单纯以出售为主的住房供应模式注定难以持续，“十二五”期间公租房的供应比例，要占全部公开配租配售保障房的60%以上，公共租赁住房占保障性住房的比例将逐步上升，而经济适用住房的主体地位将逐步被公共租赁住房所代替。