昨日，夏威夷银行国际部副总裁张胜日在广州的一场投资讲座上提出，“金融危机后美国银行对房地产贷款的态度更加谨慎，非现金很难实现房产的购买。而投资者在持有足够现金流的前提下，投资美国房地产目前是好机会，但必须掌握更好的投资技巧。”

　　美国商业地产走向复苏？

　　美国的房价从2006年开始走下坡路，主要是受到次贷危机和银行经济状况滑坡的影响。但是今年就夏威夷州看来，由于当地自然气候环境的优势，越来越多外国人包括中国人，前来航海、度假，高端房屋市场的需求一直非常强劲。

　　数据显示，2009年夏威夷提交的瓦胡岛房价排名前十的十幢海边豪宅中，有3幢的买家是中国人，其中一个中国人购买了排名第一的豪宅，价格约900多万美元。2010年至今，夏威夷州的高尔夫球场中有4个被中国投资商买下，这种投资热潮过去只出现在日本投资商身上。

　　2012年德勤公司关于地产趋势的报告指出，外资进入将成为2012年美国商业地产上升的最主要推动力。包括来自中东、日本、中国的国际投资者中，超过60%认为他们已经准备好进入美国商业地产。

　　张胜日表示，从美国的商场、酒店、工业用地、写字楼等商业地产主要投资方向来看，美国的房地产市场尤其是商业地产有迅速恢复的趋势，房地产基金的复苏也预示着整个房地产市场即将复苏。

　　州与州之间的房地产税相差10倍

　　在夏威夷，公寓目前的价格为30万-60万美元，独栋房子价格在50万-60万美元左右，折合人民币大约在300多万元左右，比不少广州的中高档房子都便宜。

　　但是，由于税务结构的不同，往往令不清楚相关法规的中国投资者在美国购房的成本高出房价很多。

　　“美国州和州之间房产税不同，部分州的房产税会超过房价的3%，而夏威夷的房产税为0.342%，差距约10倍。”不仅是这方面的差距大，张胜日进一步举例，美国的房子价格也与中国不同，美国不按照每平方米单价计算，而是根据房子的整体状况经过评估后以一个总价出售。同一个区域两幢房子由于室内设计、方位等因素的不同，每平方米的价格可能相差10%到20%。

　　买房还需要考虑其他的后续支出。张胜日表示，如果购买的是高档公寓，就需要支付公寓管理费。以夏威夷为例，一般高档的公寓每月管理费在600-2000美元左右。

　　外国人卖房要交15%的交易税

　　美国在房地产投资方面还有针对外国人的特殊条例。

　　比如，外国人在美国卖房需要缴纳房价15%的税。张胜日指出，“在美国投资房地产应该找专业的会计师事务所巧妙避税。比如，一个很流行的办法是，先注册成立一家美国公司，再以该公司的名义买房。由于公司在当地注册，持有的房产也会按照当地的规定卖房时免收15%的税。而在美国开办一家公司非常容易，只需缴纳75美元就可以。”

　　同样，在美国卖出商场所得到的利润也要交税。张胜日说：“如果以50万美元买入，以100万美元卖出，所得到的50万美元利润就需要交税。但是，如果在卖出商场的半年内买入了一个更大的价格更高的商场，利润就自动滚到下一笔交易的成本中，那这笔税款就可以免掉，这就是美国投资中‘以小换大’的方法。”

　　投资建议

　　在美买房

　　先找当地会计师事务所

　　目前，外国投资者在美国的商业投资项目比较宽泛，主要包括商业地产和宾馆项目，以及零售、教育、旅游等相关产业。而购买银行收回的用作抵押的地产是房产投资的一个重要趋势。另外，购买银行地产债务项目、跟政府合作等都有利于在美国投资房产。

　　张胜日表示，未来将有更多中国的银行走出国门，这将更有力地支持中国投资商在美国的投资行为。对于美国商业地产的投资，进入越早竞争力就越强，“只要有成熟的想法就可以去做了。”

　　张胜日建议，投资者在美国买房子前先在当地找到会计师事务所，由会计师给量身做好购房规划再购房，能够实现有效避税并节约成本。