就在房地产销售开始回暖，笼罩在楼市的阴霾呈现逐步散去的迹象时，有消息称，房地产开发贷款信托项目将于近期重启。

　　用益信托首席分析师李旸向《华夏时报》记者表示，目前尚未得到与此有关的消息，“根据我们的了解，信托公司也没收到上级机构的相关文件，明确表示将对房地产信托发行全面放开。”

　　此外，另一位信托人士也表示，与房地产有关的信托产品发行根本不存在“重启”这一说法，因为今年上半年房地产信托产品一直都在发行。

　　事实上，尽管银监会曾于去年5月底明确表示将对房地产信托业务进行窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，并在去年7月明确要求房地产信托产品必须提前报批，但这样的监管并不意味着不允许房地产信托产品的发行。相关数据显示，今年上半年房地产信托依然保有701.61亿元的发行量。

　　全面松动可能性不大

　　对于去年下半年以来银监会实施窗口指导的举措，诺亚财富地产基金研究员孙治香认为，该举措一方面是银监会为配合国家对房地产行业宏观调控所采取的，另外一方面，由于宏观调控直接导致房地产销售大幅下降，一些信托公司逆势大规模发行房地产信托产品的行为，已经为实际兑付埋下了很大风险。

　　除三季度外，今年3月和6月也被业界视为是上半年房地产信托兑付的两个小高峰，尽管目前看起来已经安全度过，但李旸认为，即便在这种情况下，房地产信托松绑的迹象也并不明显。面对下半年将来临的新一轮兑付高峰，目前监管部门的神经依然绷得很紧。

　　“目前银监会高层正处于人事调整期，在这一过程中，房地产信托从紧的政策不大可能出现逆转，“房地产信托可能会出现局部或阶段性的松动，但全面开闸的可能性不大。即使房地产信托的口子要放开，应该也在今年年底或者明年。”李旸预测说。

　　孙治香则认为，随着楼市销售的逐步好转和房价的企稳，以及目前货币政策的放松，从信托产品安全度的角度来看，银监会全面控制的必要性呈现逐步下降的趋势，因此不排除银监会对房地产信托产品监管放松的可能性。

　　规模和收益率出现双降

　　事实上，在监管部门的严格监管下，2012年上半年房地产信托产品的发行状况已发生很大变化，其中表现最为明显的就是发行规模和收益率双双下降。

　　与2011年上半年房地产信托接近2000亿元的发行量相比，今年上半年701亿元的发行量显得“小巫见大巫”。

　　孙治香为记者提供的另外一组数据显示，去年二季度房地产信托产品发行几乎是“井喷式”增长，每月发行规模都在400亿元左右。由此推算，去年二季度两个月的发行量就高于今年整个上半年。

　　今年上半年，房地产信托产品在全部新增信托中的规模的占比仅为22%，相比去年上半年的47%大幅下降。

　　李旸告诉记者，从今年6月单月信托发行情况来看，房地产领域融资的占比依然处于下降的趋势，而基建类产品开始明显上升，“我们了解到的情况是，信托公司为防范风险，纷纷开展项目风险排查，逐渐转变了业务方向。”

　　尽管与其他信托产品的收益率相比，目前房地产信托产品依然以10.41%的平均预期收益率处于高位，但今年上半年房地产信托产品的收益率与去年相比，也出现了明显下降。

　　李旸表示，在央行两次降息的情况下，现在房地产信托的融资成本明显降低。原来最高可以达到15%甚至20%回报率的产品，现在基本没有。像近期发行的几款房地产信托产品，最高的回报率已经降至11%-12%左右，回报率较低的房地产信托产品，收益率只有9%。

　　知名房地产专家韩世同则表示，虽然目前房地产信托融资成本有所下降，但相比其他金融工具，信托产品的融资成本仍然较高。根据他的推算，假设某个房地产信托产品给到投资者的收益率为9%，但对开发商而言，实际的融资成本至少在18%以上甚至更高。

　　但韩世同担心，房地产信托监管的放松，会继续演绎房企通过发行新产品来偿还旧产品债务的故事，即市场上所说的用开发贷还高利贷的情况。“而且我认为，即便房地产市场回暖，房地产信托监管出现部分放松，它也一定不可能解决所有房地产企业的资金问题。”韩世同说。