- 8月成交量可能继续下滑，楼市再次步入调控“敏感期”

　　最近两周上海楼市成交量有所下滑，不过整个7月的成交量仍将维持相对高位。

　　数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心 刘建平 制图

　　上周末沪上楼市激增的推盘量，尚未反映到成交数据上。

　　金丰易居&佑威联合研究中心7月30日提供的数据显示，上周(7月23日-7月29日)上海市商品住宅成交面积为17.42万平方米，环比(较前周)下跌0.73%；成交均价为23974元/平方米，环比上涨2.42%；新增供应面积为21.05万平方米，环比增加24.41%。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上海楼市成交量连续两周“降温”，或表明这一波“反弹”已基本结束，楼市将回到“正常”轨道，短期内难再有大量“恐慌性杀入”现象。失去了量能的支持，跟涨现象就会难以为继。特别是供过于求的产品，将回归到“以价换量”的轨道上去。

　　“反季热销行情确立”

　　整个7月楼市也已接近收官。

　　佑威数据显示，截至7月29日，上海7月商品住宅累计成交量为78.94万平方米。整个7月成交量锁定在85万平方米上下，已成定局。

　　黄志坚说，最近两周成交量的回落，预示着“利多”因素已基本消化，“多方”已经力疲。最近官方多次表态调控不放松，房价上涨引发更严厉调控政策出台的概率加大。这对投资、投机型买家，有不小的“阻吓”作用。8月的成交量继续下滑的可能性很大。

　　21世纪不动产分析师黄河滔提到，上周上海楼市成交延续了此前一周的“散乱”格局，成交套数最多的楼盘，也只成交了52套房源。而且，成交面积排行前十的楼盘中，套均面积低于100平方米的多达4个，另有3个处于100-105平方米之间，可见刚需再度回暖。

　　黄志坚分析，眼下性价比依然为购房者所重视，收窄优惠、取消优惠甚至“涨价”，会使得成交量明显回落，开发商将错失回款的良机。特别是拥有大户型、高总价产品的开发商，如果短期需要回款，更需谨防因短期表象而误判大势。

　　某上市房企营销负责人说，该公司旗下有个中高端项目，近期来访量不像6月那么多，每周能成交个一两套，“这算一般偏差的水平。”

　　不过，黄河滔也强调，最近两周上海楼市成交量虽皆低于20万平方米，但仍超过年化周均约15.4万平方米的成交量。目前的成交量回落，更多的是回归到相对理性的水平。而且，如果7月能维持85万平方米左右的成交量，这也是年内至今第二高的月度成交量，较去年同期也有10%左右的增幅。较往年来看，其反季节热销行情已可确立。

　　中高端楼盘成交回落

　　7月上海楼市成交均价的反弹，同样令人关注。

　　据21世纪不动产统计，7月前29天，上海楼市整体均价继续稳步上涨，目前已达2.44万元/平方米。不过，7月中下旬，上海楼市高端及别墅产品的销售已有所回落，房价上涨中的结构性因素正在减弱。

　　21世纪不动产的统计数据显示，7月前29天，上海市单价在5万元以上的高端住宅共计成交164套，成交量仅为6月份总量的81%。同期，新建别墅产品成交也明显缩减，29天合计仅成交355套，为6月份别墅成交总量的70.8%。

　　不过，黄河滔称，部分刚需项目上周的成交均价较今年一季度有所提升，其中最高的项目涨幅达17%。而部分套均面积大于140平方米的项目，则延续着此前的低开策略，个别项目较一季度均价还有10%左右的下降。

　　黄河滔分析，此前楼市回暖的势头尚未完全成熟。在限购背景下，购房者对价格的敏感度仍较高。特别是当前官方频发调控严格执行之声，购房者对价格上涨的抗拒心理或会逐步转强。

　　某上市房企营销负责人还提到，近期各大楼盘收窄折扣优惠，也是造成成交量下滑的一个因素。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则认为，经过5、6月份的市场消化，7月一些区域的刚需楼盘有效供应出现了下降，这或许是造成刚需房源成交量下滑、成交均价上涨的另一个原因。

　　宋海判断，如果8月刚需楼盘的供应量能有所增长，刚需仍将会是市场成交的主力。在限购背景下，中高端市场购买力的形成比较缓慢。6月的阶段性爆发过后，再度形成下一波购买力，需要一定时间。不过，近期中高端市场的成交量，仍能保持一定水平，说明总体市场仍然不差。

　　某外资品牌房企销售负责人同样认为，中高端、大户型楼盘的价格接下来不会出现上涨，开发商顶多只会减少优惠幅度。成交量也不会一下减弱太多，8月仍将维持一个稳定的市场成交水平。

　　楼市再入“敏感期”

　　眼下，市场各方对于调控升级预期仍有顾忌。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月下半月，上海楼市成交量出现了一定的下行趋势。开发商在7月普遍减小优惠幅度甚至回调价格，是成交量下跌的最主要原因。这也导致了调控在执行层面的进一步收紧。上周末，上海颁布了旨在严格执行调控的“沪六条”，虽然并未提出新的政策，但此举有助于抑制开发商的涨价冲动。

　　而且，陆骑麟还认为，此次“沪六条”的出台，对于投资性购房的打击意图十分明显。严格执行差别化信贷、重点检查购房资格、“认房认贷”政策执行细则的出台，都将对中高端市场产生一定的抑制作用。

　　某上市房企营销负责人也说，监管层的再度喊话对买方积极性造成了打击，“7月全月的成交量应该说挺不错，但后两周成交量的下行趋势让人感到不乐观。预计这一趋势会延续到8月，起码8月的前两周会受到影响。”

　　“2011年，面对量价齐升的‘金四’行情，监管层当时也曾派出多个楼市督查组，前往各地调研调控落实情况，并在随后出台一系列措施，致市场加速降温，并迎来此后的降价拐点。这或许意味着，目前中国楼市已再次进入空前紧要的敏感期。”黄河滔担心，一旦下半年楼市成交仍呈现过热行情，则市场的过量反弹引发调控升级的可能性较高。