经历了上半年沉寂和六七月份的短暂爆发，房地产市场来到了下一个十字路口。今年楼市会不会再现往日“金九银十”成交火爆的传奇？不但要看开发商，还要看消费者反应和调控政策的变化。

　　多数业内人士认为，对于“金九银十”，各方乐见的一个局面是，“房价维持稳定，成交量迅速反弹。”不过这个情形，需要楼市各方良性互动才能完成。

　　猜想1 房地产下行周期结束

　　“预测‘金九银十’能否到来，从宏观角度来讲，要看整个房地产发展周期的变化。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　依据他的观察，整个房地产市场正处于复苏之中。“从全国来看，3月份到7月份，楼市成交是持续增长的。我们统计了70个城市的平均环比涨幅，6月第一次上涨，涨幅仅有0.02%，是微涨，7月份涨幅就快到0.14%。”杨红旭说，根据上述情况我们判断，市场已经发生周期性逆转，下行周期已基本结束，上行周期刚开始抬头。

　　本地房地产观察者似乎也正在得出相似结论。“近期我们刚做了一个统计，统计数据确实让人惊讶。楼市‘金九银十’似乎已经提前到来。”某业内人士说，依据公开的石家庄交易备案数据，8月份第一周交易备案量为1455套，第二周为1538套，第三周为977套。“这样的交易数据既超过7月份同期的交易数据，也超过了去年8月份的备案量，甚至比去年‘金九’的表现都要好。”

　　猜想2 楼市刚需会持续放量

　　杨红旭认为，一般而言，进入上行周期之后，下半年甚至包括明年上半年，整个房地产市场的走向都应该是看好的。但是向上的道路会一帆风顺吗？业内人士似乎也不那么认为。

　　“有两个信号非常值得关注，一个是从全国来看，8月份的市场成交有所降温，另一个通过对石家庄第三周的交易数据看，也是下滑的。”杨红旭说，整体来看，市场复苏得还是不稳定，能否持续回暖还要观望。

　　房地产能否迎来“金九银十”，一个微观基础在于，购房者的需求能否持续释放。但看好楼市前景的业界人士对此深信不疑。

　　“消费者的合理购房需求，有着持续释放的动力。”河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理杨胜军认为，现在购房的主力人群就是刚需置业群体，这些群体有着强烈的购房现实压力。而物价水平的高企，也使得希望资产保值者开始关注房地产。

　　“五六月份楼市成交放量的主要支撑就是刚性需求的释放，我认为这部分需求会持续释放。”杨胜军表示。

　　猜想3 调控将影响需求释放

　　刚需持续放量的前景尽管被看好，不过也有人士认为，购房者需求的释放可能也会选择时间。

　　“五六月份我们中心进行的问卷调查显示，超过七成的受访者，计划一年之内进行购房。”业内人士表示，不过在部分城市收紧首套房贷优惠和央行放缓存准下调步伐之后，受访者的态度也有了巨大的转变，“三成多的受访者不再准备一年之内选择购房。”

　　很显然，影响购房者需求释放的一个关键变量在于楼市调控政策的变化。全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙公开表示，调控政策将会影响“金九”的成色。在中央向各地派出多路督查组之时，业界担心如果房地产市场再度出现“量价齐涨”的报复性状况，会招来更严厉的调控政策。目前业界普遍猜测，房产税等楼市的储备新政将会到来。

　　“这种担心不无道理，不过从国务院督查组给出的初步结论来看，新一轮调控政策出台的可能性并不大，未来的政策走向或以强化执行为主。” 河北省委政研室研究员胡冬原表示。

　　猜想4 改善性需求加速入场

　　除了购房者的需求，“金九银十”能否到来，还取决于另外一个因素，那就是开发商的心态和房价涨幅。

　　“我们分析购房者购房意愿显著下降的时候，也有业内人士认为，由于房产市场交易火爆，部分开发企业因此取消了购房优惠，这也是导致消费者购房观望的原因。”业内人士表示。

　　记者采访时也发现，在市场连续出现回升的情况下，部分开发企业对购房优惠政策进行了适当调整，优惠力度有所减弱。

　　事实上，“房地产市场上一个乐见的局面是，‘金九银十’房地产市场价格保持稳定，成交量迅速上升。”胡冬原表示，中央要求提高普通商品房供应，这就意味着在促进楼市合理需求的释放，而调控的要求是房价不要过快上涨。他认为，眼下开发商一个比较聪明的做法是，继续以价换量，或者提供价位更加合适的房子，以此来吸引改善性需求加速入场。

　　其实改善性需求也存在加速入场的可能。“到我们项目购买房子的改善性需求占到三四成。”紫晶悦城营销总监周立恩表示，这部分消费者购买力更强，且对合适价位的房子也非常敏感。