经历了略显冷淡的“金九银十”，津城的楼市也随着天气转冷步入“冬季”。

　　“成交持续下滑，上周天津新房成交环比大幅下降三成，现在日均成交量仅维持在200套左右，处在非常低的水平。而开发商也感受到目前市场的寒意，推盘热情下降。上周全市新开盘项目3个，而以往保持在5至6个。”相关研究机构天津分院研究总监钟文辉介绍说。

　　库存压力回升

　　市内六区出清周期最短

　　“10月全市新建商品住房成交面积为80.37万平方米，环比上月下降3.58%。自8月以来成交量连续下滑，并创下近5个月来的新低。” 中原地产(天津)投资顾问部分析师张晓颖表示，从历史数据上看，2011年10月新建商品住宅成交量为74.47万平方米，而11月成交量仅为45.3万平方米，下降近四成。依照当前市场形势看，11月、12月的成交量也将低于10月的水平，但也不会出现去年锐减一半的局面。

　　由于对未来调控政策走势难以判断，不少购房者目前观望情绪浓厚。钟文辉判断说，“预计调控将延续现有的政策，而不会松动。有的可能是地方部分政策的微调，如近期全国多个城市公积金政策的调整，进一步鼓励刚性需求入市。”业内人士表示，调控以来，房价过快增长的态势得到了抑制。但同比来看，市内六区较好地段的楼盘保持着平稳上涨。因此建议刚性需求购房者，在目前形势下依然可以选择性价比较高的项目出手。

　　我爱我家市场研究中心分析，今年的“金九银十”不论新房市场还是二手房市场表现并不乐观，除部分刚性需求以外，绝大多数对未来政策及市场持有观望心理，不急于出手，使得当前市场处于博弈期，成交量难以持续上涨。

　　记者了解到，今年5月初，天津住宅出清周期处于29个月的历史高位，但在“红五月”、“火六月”和“热八月”的带动下，市场出清周期迅速缩减。至8月末已降至17个月。然而，成色不足的“金九银十”并未延续这一走势，在成交下降和供应增加的双重作用下，至10月末市场可售面积达到2042.97万平方米，出清周期也回升至24个月。

　　钟文辉介绍说，全市不同区域的可售面积消化程度各不相同，市内六区、环城四区、滨海新区和远郊区县住宅出清周期分别为14个月、18个月、38个月和24个月。除市内六区外，全市其他三大片区的可售面积均在500万平方米以上水平，存量较大；市内六区可售面积仅为其他三区一半左右，消化压力相对较小。“这从一定程度上反映出当前市场仍以刚性需求购房者为主，市内六区是他们的首选。”

　　开发商惜售调低优惠

　　后市或稳中渐暖

　　“金九银十”惨淡收场，尽管9月开盘量达到了一个小高峰，但购房者并不买账，没有出现预期的成交高峰。受此影响，不少开发商重新考虑并调整了开盘时间。据统计，2012年10月全市实际开盘15个项目，较9月减少8个，共有12个项目推迟入市。11月份预计有30个项目开盘，从区域分布看，大多集中在环城四区和滨海新区，共计18个项目入市；从项目类型看，11月份即将入市项目以纯新盘为主，共计有23个项目，占上市总量的76%；入市户型包括高层、洋房、别墅等，但仍以高层住宅为主。

　　尽管市场整体销售低迷，某些项目却出现逆势上涨的情况。“自己去得已经够早了，还不到6点。但前面已经排了不少人了，不过好在买到了之前看好的房子。听说还有前一天就有人等着了。”上周末，河北区临近北宁公园的某楼盘开盘当天堪称火爆，一位认购成功的购房者这样说道。“本以为开盘时优惠力度会比较大，比预售价格会低一些，但现在看来过于乐观了。”记者昨日了解到，在旺销的背景下，该项目的销售单价每平方米提高了500元。

　　“一些项目凭借较好的品质和相对合理的价格定位，确实获得了不少购房者的认可。”钟文辉向记者介绍说，年初有人认为今年是开发商比较难过的一年，但从实际来看，各开发商冷暖自知。根据房企公布的业绩来看，目前全国已有保利地产(600048)、中海地产、绿城集团等10余家大房企提前完成了全年销售目标，而其余全国性布局的房企也已大多接近全年目标。“对于提前完成目标的大型房企，年末更多地采取惜售策略，降低优惠力度，重点提高利润率，并缓慢放量。但对于一些较小的开发商而言，或许在考虑如何抽身退场。就年末来看，楼市成交量略有下降，价格保持平稳。”

　　“综合多方面考虑，交易量难现井喷行情，价格也会保持基本稳定。个别开发商若忙于出货回款，主要的手段仍然是降价促销。房地产行业此时若想整体性提高售价，恐怕难以如愿。”天津财经大学经济学院副院长丛屹教授表示，对于四季度天津楼市，自己仍然坚持“稳定”的预期，而对明年楼市发展基本判断是“稳中渐暖”。

　　(作者：胡晓伟)