由于养老地产缺乏完善的商业模式，导致该产业面临不小的开发风险。其项目占地面积通常较大，且多位于郊区，在土地获取的过程中容易遭遇政策“红线”。因此，金融和土地政策支持或成为破解养老地产困境的关键。

　　市场前景诱人

　　养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出。按照全国工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。

　　我国养老产业前景广阔已为业内所公认，首要因素在于我国将进入老龄化社会。有专家测算，到2020年，老龄人口将近总人口的30%。当前养老机构的床位缺口超过300万张，未来这一数据还可能继续扩大。

　　其次，有专家测算，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务需求将大幅度上升。此外，我国养老服务行业也处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题。

　　上述因素决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。万科集团副总裁毛大庆就曾表示，包括养老地产在内，整个养老产业都是“朝阳产业”。当前投入养老地产行业的，既有万科、保利、华润等房地产行业龙头，也有中国人寿(601628)、泰康人寿等保险企业。一些地方房企与民间资金也在以养老名义拿地做项目。总体而言，我国养老地产的发展仍处在初级阶段。

　　有专家指出，与普通住宅地产相比，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。此外，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，这也对养老地产提出了更高要求。

　　现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能维持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。

　　商业模式待解

　　在多数业内人士看来，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。据悉，当前养老地产主要的产品形态中，除保险资金推出的专业养老机构，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，或全项目的养老地产。

　　在盈利模式上，包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式。运营中则分为两种主要方式，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。

　　根据专家的调研，尽管上述方式各有优劣，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。业内人士向中国证券报记者表示，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，投资者承受的压力很大。此外，养老地产项目的前期策划和准备，也需要较高成本。

　　据了解，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，保险资金期望的投资回报率则在10%及以上。目前来看，这一目标并不容易达到。有业内人士表示，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。

　　事实上，在不少房地产开发商看来，除资金外，土地政策困境也制约养老地产的发展。据悉，养老地产项目多选址在离市区较远、环境较好的地方，且占地面积较大。多数投资者希望能获得政策支持，甚至以划拨等低成本方式供应土地。

　　由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，带有盈利性质，从政策角度而言，划拨供地不可行。在现有的制度下，只能采取招拍挂的方式获取土地。这样的高成本往往令开发商难以承受。

　　业内人士认为，要推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及规范措施。