[ 国土资源部……规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%； ]

以平均每平方米122元的楼面地价在工业、仓储用地上盖商铺，并以近2万元/平方米的价格公开发售，《第一财经日报》记者连日来调查发现，自称与武汉（楼盘）地方政府正值“蜜月期”的香港上市公司卓尔发展（02098.HK）通过一连串“另类”手段坐上“业绩火箭”的同时不免暗藏危机，值得监管机构、投资者警惕。

工业地上盖商铺不避嫌

本月3日，本报记者来到卓尔发展投资的旗舰项目——汉口北国际商品交易中心（下称“汉口北市场”），按照公司招股说明书描述，汉口北市场被分为20多个独立的批发商场，销售数以百万计种类消费品。但实际情况是，已建成开业的市场内不仅门可罗雀、交易惨淡，二层及其以上商铺基本处于关门歇业状态，贴有转租、转售告示的商铺一排连着一排。

与之大相径庭的是，汉口北市场招商中心内的业绩墙上却贴满了一面面红旗。“贴上红旗的铺位表示已售出。”招商中心一位销售人员告诉记者，汉正街2万多商户中，有超过七成已在汉口北购买和租赁商铺。记者透过业绩墙注意到，现场门可罗雀的市场却已有超八成的商铺已经售出。

据卓尔发展2012年度业绩快报，去年汉口北项目为公司销售收益贡献14.51亿元人民币（下同），占公司总营业额的97.4%，但较去年同期已减少39.6%，其原因主要是2012年交付的总建筑面积较2011年同期减少所致。据悉，汉口北项目将于2013年全部开发完成。

值得注意的是，上述销售人员还向记者透露，汉口北市场之所以旺销与其“特殊”的土地性质息息相关。原来，其招商中心不仅在显著位置高调展示着汉口北市场的“商贸仓储物流”的土地用途，销售人员亦将“能将工业用地的土地证分割到户，为每个单间商铺办土地证”当作最具竞争力的卖点向意向客户重点介绍，“我们可以百分百保证，但周边别的市场就不好说了。”

卓尔发展执行董事、副总裁方黎对此毫不避嫌，他承认汉口北市场的土地虽然是工业用地，但“我们仍能办下来分割到户的土地证，每个商铺一个土地证。”

“正像媒体说的，卓尔和武汉市、黄陂区政府正值"蜜月期"，所以在土地用途的问题上，国土资源部曾给过我们一个明确的书面回复，认为并不违背国家相关政策”，但卓尔方面无法提供这份书面回复，因为“这是（中央）政府对（地方）政府的回复。”方黎说。

工业地产专家、戴德梁行武汉总经理杨良军对本报表示，我国工业性质的土地通常包括厂房、仓库和研发楼，从不同的产业角度可分为物流类地产、科学园类地产（研发办公类）以及制造业类地产。工业用地的土地批租年限为50年。

理论上，工业用地上的建筑物至多只能分割到栋，但在武汉等地，因地方政府为鼓励工业地产发展，而出现了暂时性地故意不从严监管，甚至颁发了分割到户的工业用途土地证，这一做法旨在追逐短期收益，但长期来看，分割过散的工业项目难以统一运营，地方政府不仅无法确保平稳收益和产业发展方向，也违背了工业地产原有的开发价值。

公然违规？

不仅如此，卓尔发展与当地政府“蜜月”的另一产物更直接触及了国土资源部的政策底线。国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；武汉市在2010年9月出台的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》中亦对此有明确规定。

但卓尔发展招股说明书上却显示，按规划建筑面积计算，汉口北市场的总地盘面积约1488310平方米。全面竣工后，汉口北市场的总建筑面积预计达3264732平方米，包括2711468平方米的批发商场及553264平方米的配套设施。总规划建筑面积约553264平方米的商业配套设施，占汉口北国际商品交易中心的总规划建筑面积16.9%。然而，翻倍超标的配套设施却并没有影响卓尔发展获得汉口北市场的建设用地规划许可证。

记者进一步发现，卓尔发展以仓储土地用途取得的148.83万平方米工业用地的规划中，真正用于做仓库的建筑面积仅为55242平方米，占总建筑面积的1.6%，而用于物流中心建设的建筑面积亦不多，仅为301931平方米。也就是说，超过113万平方米的工业用地被卓尔发展变相用来开发成商铺和商业配套项目租售，土地用途可谓“本末倒置”。

卓尔发展招股说明书中则坦承，在武汉市政府及湖北省政府的2009年及2010年年度工作报告中，均确认汉口北市场为优先发展项目。“我们其后能够按照有关政府程序以合理成本快速获得合共超过600000平方米的地盘面积。我们可快速提升盈利，主要是由于可物色并以低成本获得大幅郊区土地，然后利用开发项目为土地创造巨大价值。”

招股说明书没有详细阐述成本到底低到何种程度，但本报记者通过查阅政府相关土地招拍挂公告了解到，用于汉口北市场开发的平均挂牌楼面地价仅为122.6元/平方米，这一价格比黄陂区工业用地出让最低价标准（9.6万元/亩，即约144元/平方米）还要低出近20元/平方米。其他企业在同期同区域拿地成本均高于最低价标准。此举进一步违反了国土资源部“不得低于国家公布的最低价格标准”的强制性规定。

此外，卓尔发展在招股说明书中指出，2007年，公司开始于武汉开发大型消费品批发商场汉口北市场。巧合的是，当年10月，黄陂区以0元价格出让了一块工业用地，地点正好是汉口北市场所在地段，土地面积为44450平方米，但没有对外公布竞得方。

卓尔发展2012年度业绩快报显示，回顾年内，汉口北项目每平方米售价为12112元，较2011年上升34.9%。本报记者在汉口北市场招商中心了解到，目前在售的商铺最便宜也要12000元/平方米，最贵的达到21000元/平方米，普遍售价则在14000~18000元/平方米之间，与122元/平方米的楼面地价相差100多倍。