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| 新区变"鬼城" 从疯狂到沦落的鄂尔多斯死在房地产上 |
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两年前，有人考我：“算上香港、澳门，全国所有城市中人均生产总值（GDP）最高的是哪个？”我觉得是香港，可答案是内蒙古自治区的鄂尔多斯市。当时我就惊了，虽然知道该市富裕，但不知道这么富裕。
两年后，看到鄂尔多斯政府欠债千亿级别、向企业借钱给官员发工资的新闻，也惊了。虽然知道该市日子难过，但不知道这么难过。
本世纪初，鄂尔多斯在内蒙古还是经济总量倒数第二的城市。10年时间，鄂尔多斯一跃成为号称“继香港、深圳、上海浦东之后，下一个经济快速发展的样本[最新消息 价格 户型 点评]”。接着，高端汽车销售商密集前往开店，因全国豪车最密集的城市等众多花边新闻，而被全国人民知道了鄂尔多斯由“羊煤土气”形成的经济神话。很多人才知道，鄂尔多斯不只是羊毛衫，早在2005年，鄂尔多斯煤炭年产量就超越多年稳居全国产煤冠军的山西大同，成为全国产煤第一大市。
垮起来也是那么快。2012年初，鄂市《政府工作报告》抛出豪言，当年财政总收入要上1000亿元。结果当年危机就全面暴露。
大家都觉得鄂尔多斯是死在房地产上。按照“建设百年鄂尔多斯、打造百万人口城市”的定位，“十一五”期间，鄂尔多斯新建各类建筑面积6500万平方米。特别是在原来只有1400余人的荒漠上，建立一座康巴什新区，城区面积规划32平方公里，规划人口在2020年达到30万人；结果城区建了32平方公里，人口却只有3万。当媒体称之“鬼城”时，鄂尔多斯仍认为“超前是为后来的发展做足准备。”
鄂尔多斯房地产业去年危机全面爆发，又遇上煤价不振，这两大支柱产业令当地经济引擎熄火。今年鄂尔多斯经济增速在内蒙古自治区由第一名跌到倒数第一。同时，今年财政收入出现急速的负增长，连公务员发工资都不够钱。
准确地说，鄂尔多斯不是死在煤价下跌、房地产泡沫破灭上，是死在产能急剧扩张、杠杆放大的煤业和房地产业上。按该地拥有的巨额财富，即便是实业不济、地产停滞，也不至于当地政府直接从巨富变贫民、当地人直接从满街豪车到不敢开好车。不说那些暴富后的浪费，花费十亿元建设赛马场只举办过一次那达慕大会之类，说说投资与经济。
房地产是典型的资金密集型、高杠杆型投资，开发商可以依靠银行、信托筹资以及建筑商垫资、向业主预售等玩转资金杠杆，炒房者也可依靠银行贷款、民间借款玩转资金杠杆，这一切，在房价上涨、煤价坚挺时财富效应相当明显，大家都越来越有钱。
反过来，当房地产缺乏实际购买力和实际消费需求的支撑，当煤炭利润急剧下滑不再产生大量净现金流，这座城市瞬即掉入万丈深渊。就像信托业人士打的比方，鄂尔多斯“好比只有10块钱的资本却做了100块钱的事”。当财富缩水时，由于杠杆效应，令本金的缩水程度放大数倍，民间借贷危机直接引爆，实体经济与金融的双重危机，使得鄂尔多斯无比艰难——在房地产、煤炭的产能过剩背景下，要经历去产能的过程；在资金上，要经历去杠杆的过程。
顺带说一句，拿着杠杆炒股的人们，选对了投资品种吗？如果上涨，一切安好；如果下跌，请留意杠杆的风险承受能力。顺带说一句，炒房而且遇上房价还在上涨的人们，选对了区域吗，如果不愁租，那还安好；如果房价已经远超当地实际购买力，房子又多得没什么人住，请击鼓传花寻找下一棒。 |
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