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三四线楼市升温 谁在热炒“返乡置业”?

2017年三四线楼市不断升温,尤其是2018年春节期间,在“返乡置业”的助推下,三四线楼市似乎更火了一把。

  据中原地产研究中心日前发布的统计数据显示,从春节假期前一周(2月8日-14日)开始,不少热点城市房地产市场就进入了休眠模式。2月上旬,一线城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%,同比有所回落。其中,苏州环比降幅最大,超过八成;南昌次之。三线代表城市成交量环比下降9%,各城市有不同程度的下降。但值得注意的是,同比来看,三线城市整体成交继续上升,升幅达35%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,从春节期间的网签数据看,一二线城市基本全面暂停,成交主要以三四线城市为主。很多离一线城市近的四线城市,房地产市场成交量超过了二线城市。

  “我老家房价上涨了将近50%”,返京工作的小张来自我国中部的四线城市,他对北京商报记者表示:“不知道老家房价是否还会持续上涨,担心将来北京房价买不起,老家房子也涨上去了,错过机会。”

  类似小张这样经历的北漂一族的确不少。据安居客的调查显示,在接受调查的有购房需求的消费者中,有近六成受访者考虑是否在三四线城市购房。

  也正是瞅准了小张这样的购房人心理,开发商们也开始行动了,期望能进一步拉升公司业绩。恒 大2月1日-28日,打出“所有楼盘享基础优惠8.8折”,部分项目限量折扣特价房(额外最高9.5折)的促销活动。对此,恒 大方面表示,此举意在借助返乡置业潮深度挖掘二三线城市置业需求。有利于抓住返乡人群,在淡季实现产品的去化。

  链家也首次推出了“回家置业季”的活动,包括武汉、郑州、天津、大连、成都、大理等32个城市,万科保利碧桂园等在内的众多知名开发商的近500个新房项目均参与到链家“回家置业季”的活动中。

  “返乡”并非主力

  是三四线楼市的火热带动了返乡置业?还是返乡置业需求强劲,从而带火了三四线楼市?

  实际上2017年整年,三四线楼市成交量都有明显上升。根据链家研究院数据显示,2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下,三四线城市成交成为2017年楼市的主力军。事实上,从碧桂园、恒 大等在三四线楼市拥有大量土地储备的房企,在2017年的业绩增长幅度也可以看出三四线楼市对公司业绩带来巨大贡献。

  对此,相关人士分析,没有大量人口流入,又缺乏产业支撑,三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。按照相关计划,各地政府大力推动库存较大的三四线城市去库存。具体措施包括推进棚户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化安置比例等。尤其是利用棚户区改造去三四线城市库存已经成为最新手段。其中,通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著,拿到钱的棚改家庭实现了快速置业,当地也实现了快速去库存的效果。

  与此同时,众多大品牌房企涌入三四线城市也掀起了一波城市置业潮。在京工作的王先生向北京商报记者表示,通常三四线城市住房产品设计理念比较落后,楼盘也较为老旧,但大品牌企业的进入给当地带来了产品设计和服务理念的更新。碧桂园等大品牌房企首次进入他老家安庆时,他的许多亲戚朋友都成为这些大品牌房企的新客户。

  此外,以浙江瑞安为例,2017年内包括恒 大、碧桂园、万科等龙头房企在内都分别进驻。而龙湖、融创等房企也开始进入浙江金华布局。

  盛宴能否延续

  在业内人士看来,春节期间火热的“返乡置业”是三四线楼市持续升温的延续。2017年以来,三四线城市全年去库存呈现出的结果的确超出市场年初预期。然而,这一波行情在三四线城市能否延续,市场上则有颇多争议。

  链家研究院认为,三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示,这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中,一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时,随着各地去库存压力减轻,支持政策能否持续,即便持续,市场购买力前期已经得到有效释放后,市场需求也不可避免地下降。

  张大伟也认为,2017年除了15个核心热点城市外,其他城市虽然也密集发布调控政策,但整体相对较宽松,对市场抑制作用弱,大部分城市依然以去库存为主。“但从目前来看,房地产调控在2018年主要侧重点会是在三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市的调控主要内容。随着持续加码的房地产调控政策,叠加收紧的信贷,预计今年市场涨幅将继续放缓,商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。”张大伟预计。

  不过,未来三四线楼市也将出现分化成为业内人士共同的观点,与一些一线城市和热点二线城市时间距离在1-2个小时的三四线城市有望保持活力,但远离核心城市的中小城市楼市的上升预期将变弱。

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