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强监管去杠杆步步抵近 房企八仙过海融资

“部分银行暂停新增授信”“提高发债门槛”“贷款利率上调”“叫停银行委贷”“收紧个人按揭贷款”“银保监会、证监会及各地银监局高压监管和开罚单两手抓”……在渐进去杠杠的金融背景下,一向对货币政策颇为敏感的房地产行业的融资“明道”“暗道”多条业务线被按下“暂停键”,房企的融资压力倍增。

3月29日,由银保监会主席郭树清主持召开的银行保险改革领导小组第一次会议再次强调打好防范化解金融风险攻坚战,降低企业杠杆率,遏制房地产泡沫化倾向。

尽管无法猜测监管层还会祭出哪些紧箍咒,但2018年房企融资难,借贷成本提高已成为普遍共识。

3月27日,万科提出了350亿元的融资计划。万科总裁祝九胜解释说,350亿额度是董事会最新提出的,2018年的环境比较特殊,因此前的融资规模太小,此举是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

同样在3月20日碧桂园业绩会上,碧桂园CFO伍碧君表示,今年的融资环境确实比之前趋紧,可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升,这是一个趋势。

伴随去杠杆、促合规、穿透核查等金融降风险举措逐步落实,房地产行业的融资变成了一场没有硝烟的战争,房企如何破局备受关注。

银行去杠杆,房企融资收紧

对于房企而言,2018年将是融资压力巨大的一年。

近日,银监会公布了商业银行最新资产增速数据。数据表明,2018年2月银行业总资产增速为8.0%,而2016年和2017年的银行业总资产增速分别为15.8%和8.6%。其中房地产行业和地方政府信贷供给逐步萎缩是导致银行资产增速快速跳水的主要因素。

过去两年,随着房地产去库存政策的推行,银行顺势加大了房地产类贷款的投放,其中2016年新增房地产类贷款占比高达45%,2017年占比达到41%,银行基本上是将新增贷款的一半左右投向了房地产相关贷款需求。

然而在房地产的下行周期,对银行而言房地产类贷款将从机遇逐步演变成风险。今年以来,银行开始收紧按揭贷款投放额度,按揭利率不断上调,房地产开发贷迅速下滑,2017年底房地产开发资金来源中贷款增速为17.3%,今年前两个月已经迅速跌至0.3%的水平。

截至3月26日,26家上市银行中率先披露的3家银行2017年年报显示,2家银行开发贷不良贷款率上升,另1家银行虽然没有披露相关数据,但是开发贷规模和占比“双降”。

某股份制银行内部人士透露,商业银行去年以来就主动调整了开发贷的“朋友圈”,由于开发贷资产质量承压,大中型银行对于客户的选择在原有“白名单”的基础上,开始向行业龙头倾斜,聚焦“三优一特”客户,即优质上市公司、优秀企业、优秀项目以及区域特色。在“租售并举”模式下,银行对开发贷不愿做加法,甚至于直接做减法,部分中小型房企已被银行移出“群聊名单”。

去年中期,仅四家国有大行合计的开发贷余额就达到了2.58万亿元,而A股上市银行房地产开发贷款合计不足4.7万亿元,四大行的开发贷占比约为55%。

有机构预计,银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%~30%左右,而2018年由于政策收紧将导致房贷减少万亿元以上。

除了开发贷在房企融资渠道中的占比一再下降外,作为房地产行业重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降导致1~2月表外融资占比较去年底下降18.3个百分点。

中信证券研究报告指出,银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金,均可能受到挤压。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,相比2016年房企极易融资的黄金时代,2018年在银行和信托等非标金融融资渠道面临着更高的成本、更低的额度、更严的监管压力。同时2016年投放的大量房地产信托在2018年面临集中到期的问题,多重因素叠加之下,房企尤其是融资能力较为单一的房企极有可能面临资金链断裂。因此,2018年房企的信用风险增加才是最值得关注的问题。

另类融资

此轮融资渠道的收紧,始于2017年4月银监会下发的《关于银行业风险防控工作的指导意见》,之后又伴随一系列政策的出台和持续严管,作为房企资金重要来源的首付款、银行贷款、公司债、信托等融资渠道全面收紧,融资成本提高成为众多房企面临的现实,“严冬的寒意”开始四处弥漫。

但是,房企又总能探寻到另类融资途径。这些途径包括海外借贷、重启高风险永续债、探索REITs、发行超短期融资券、上市房企股东通过股本配售方式为上市房企注入资本金等等。只是这些融资方式无论是体量上还是成本上,都远不及传统融资途径。

“现在资金非常紧张,资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限,银行开发贷利率也上浮了,我们近期会推出类REITs产品同时着手做香港银团贷款和美元优先票据。”某港股房企融资部门相关人士称。

高负债压力下的房企们,并没有因国内融资途径收窄而降低对资金的渴求。

越来越多房企将视线投向海外市场。据不完全统计,进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告,宣称公司拟发行或已完成发行美元债务。

有的房企盯上可转债这一品种。1月30日,中国恒大发布公告称,拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券,年利率4.25%。碧桂园则同时发行了156亿港元可转换债券。

永续债也成为部分房企的融资工具。2月9日,宝龙地产公告称旗下子公司一笔永续中期票据及超短期融资券获中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会批准。其中,永续中期票据总金额不超过20亿元;超短期融资券总金额不超过30亿元。

不过,这些渠道的钱并不便宜,而这些不便宜的钱最终可能成为侵蚀房企利润的黑洞。

3月30日,泰禾集团发布公告,拟发行100亿元专项资产支持证券。泰禾只是资产证券化多元创新融资的一个缩影。在近期的业绩会上,碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企,均表达了希望发行类似产品的意愿。

实际上,自去年以来,房地产资产证券化的大门就已经打开,甚至可以用“盛况”来形容,除了规模近千亿外,传统产品不断翻出新花样,购房尾款ABN/ABS、供应链ABS和物业费ABS。与此同时,商业地产类REITs和CMBS/CMBN、长租公寓ABS和类REITs也不断出现新突破。

申万宏源研究报告显示,去年我国企业ABS发行总量为8098亿元,其中房地产资产相关717亿元,占比8.9%;ABN发行总量为585亿元,其中房地产资产相关158亿元,占比27%。

其中,房地产租赁成为证券化的主力。截至今年2月,长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批,总融资规模451亿元。

2017年12月1日,招商蛇口拿下全国首单储架式长租公寓CMBS,发行规模60亿元;2018年1月26日,阳光城(000671,股吧)“国金-西安(楼盘)阳光天地资产支持专项计划”(CMBS)发行,这是中国上市房企依托西北部城市底层物业发行的首单CMBS,发行规模8.4亿元;3月26日,景瑞控股公告其北京抵押型长租公寓CMBS专项计划已获批,拟发行规模为7.2亿元。

除CMBS外,REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速,涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。

去年10月以来,新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。今年2月13日,越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

2018年2月9日,深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》,明确指出要大力发展公募REITs,国内REITs格局或将迎来重大突破,资产证券化格局也将进一步发展。

“房企今年可以多从租赁着手”,前述某股份制银行内部人士建议,目前银行授信对于租赁类的地产项目较为开放,相关授信发放周期也比较短。

北京某券商分析称,除了常规融资,房企还能通过发行类REITs部分实现轻资产化,加快从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”模式的转型。在“租购并举”政策大背景下,从类REITs到公募REITs的蜕变有望加快,如何在类REITs产品中设计好衔接机制就变得至关重要了。

资金成本上涨、杠杆比例下降、项目要求提高已成为房企传统融资路径被堵之后的新现实,在“不进则沉没”的这场房企规模战中,融资能力的差异也将重塑房企的竞争格局。

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