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暗流涌动“购房季”, 几家欢喜几家愁

史上最严调控实施一年以来,月成交套数已连续12个月低于万套。在景气指数低迷的情况下,今年第一个传统“购房季”——“五一黄金月”越走越近。

按照往年特点,一般从3月下旬、4月上旬开始,市场就开始预热。然而,今年的广州楼市“预热期”迟迟没有开始。

楼市似乎并未进入状态,显示在调控措施下,楼市进入“弱市期”。

弱市是不是买楼更容易?未必!

事实上,当下楼市的分化更趋剧烈:某些区域库存上升、旧盘号召力不强,存在降价可能;但热点房仍然不愁卖,缺货的区域仍然紧俏。限购、限签、限贷也让购房的门槛提升。

整体来说,购房的迫切性虽然有所下降,但购房难度并没有下降。

有望收金,三足鼎立“购房季”

在调控加码、成交量持续缩减的情况下,今年的“购房季”大概率只会发生在一些热点楼盘与热点区域。

今年有望在“五一黄金月”收金的有三个区域——东边的黄埔、增城,南部的南沙。

羊城晚报记者综合地产研究机构数据发现,4月份,广州全市有不到30个项目有新动作。其中,黄埔有过千套新增供应,占全市新增总量的23%;南沙有1600套,占全市新增供应量的22%;紧接着的是东部的增城,也有近千套新货,约占全市的19%。这三个区已占全市新增供应总量的64%,成为楼市的绝对主角。

更重要的是,这三个区的需求量一直非常旺盛。

比如增城,作为广州货量较大的区域,其从去化周期(按12个月算)看,也仅够卖5.7个月,为全市去化周期最短的区域,目前依旧处于库存告急状态;与增城一样位于东部的黄埔,去化周期6.2个月,也是目前去化周期排第二的区域;南沙的库存量稍大,但也仅有104万平方米库存,够卖9.7个月,低于全市平均库存量指标。

这说明上述三个区域一直供需两旺,具备“购房季”特征。

分化严重,有盘惜售、有盘“卖大包”

从推货计划看,中心六区表现疲乏,仅有广钢新城、牛奶厂板块等热点区域扛大旗,尤其是海珠区、白云区、番禺区,货量奇少,可以说是“缺席”本次黄金月。

正是因为供货量极为不均衡、板块竞争千差万别,所以楼盘的推售态度分化严重。比如番禺某热销大盘,拿了预售证也不准备发售,明显有惜售心态。相反,花都区一些库存挤压比较厉害的楼盘,则开始推出促销优惠“卖大包”。

购房者看楼时,还要注意每个楼盘首付门槛的差异,比如首付成数要求,双合同、单合同等。所以,购房不仅要看单价和总价,入市难度也要好好进行自我评估。

买房虽不易,“购房季”仍有机会执笋

整体来看,“购房季”还是有执笋机会的。

毕竟,现在楼价缺乏上涨动力,开发商存在隐形业绩压力,这是楼市横盘最重要的原因。

众所知周,横盘才是淘笋的最好时机。

从今年一季度房企实际销售情况看,目前已公布的2018年销售目标的近30家房企中,大部分的完成率都低于20%。这与去年年底冲业绩消耗太大、年初短期内货源难以补充有关。另外,由于政策持续收紧,房企普遍出现预售证获取延后的情况。

所以,一旦货量跟上,开发商的推盘欲望还是很强的。

因此,记者也观察到,目前就算是热门板块,楼盘的价格上涨幅度也有可能控制在10%左右,甚至不涨价。毕竟,开发商也不傻,趁着好行情多卖楼,力争将全年销售计划前倾才是明智之举。

“今年不太可能有上涨行情,但是业绩要求却仍然上浮,在供货量能赶上的情况下,肯定是能卖就赶紧卖。”一位大集团华南区域负责人坦言,随着2018年房企融资渠道全面收紧,一些中小房企资金周转压力变大,已无力应对“规模战”,甚至要面临淘汰出局危机,给大房企提供并购机会。所以,房企对现金流的要求更大,卖楼的迫切性也更大。看似平静的市场,其实暗流涌动。

当下楼市很难用一句话来概括市场行情,这无疑要求购房者需要用自己的脚步去测量楼市的冷暖。一句话:耳听为虚,眼见为实。

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