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二三线城市去库存加速 “抑投机”与“保刚需”并进

5月2日,易居(博客)房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》称,受其检测的40城中,4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米,环比减少11%,同比减少35%;18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米,环比增加5%,同比减少15%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米,环比增9%,同比增加15%。

  一线城市依然承受高压调控的背景下,二三线城市成为楼市主角,去库存加速,楼市回暖迹象明显。而多个城市推出了人才引进战略,放宽落户限制,也被认为将会进一步刺激市场预期。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,城市之间的竞争已经全面展开,抢夺人才,既是抢夺创新创造力,赢得更多创业投资和产业布局,也是抢夺以年轻人才为主的消费力,促进城市消费升级换档。但是,防范系统性金融风险依然是当前最大的任务,因此调控政策不会退出,在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控。

  一线“风向标”未变

  一线城市的楼市持续清淡。

  “五一”小长假期间,一线城市楼市依然冷清。中原地产数据显示,从小长假前两天来看,一线城市合计网签商品房住宅360套,与清明小长假前两天基本持平,同比跌幅超过50%。

  这与调控未开始的2016年情形截然不同。中原地产数据显示,2016年“五一”小长假期间,仅北京市就成交商品住宅共807套,成交面积达到8.88万平方米。

  易居研究院副院长杨红旭指出,目前,一线城市的调控效果较为分化。北京、上海调控效果明显,深圳和广州则还处在高位盘整的阶段。

  这被认为与一线城市调控政策的严格程度有关。以一线城市中调控最为严格的北京为例,中原地产首席分析师张大伟表示,2016年9月30日至今,北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则。调控政策由限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策,内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。

  在张大伟看来,这一轮北京调控的效果已经显现。一方面,在存量房交易为主的北京市场,二手房价格的官方统计已经下调了13%,而市场观测已经有大部分下跌了接近20%。另一方面,2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标,而2018年至今已经有6宗住宅地块流标。随着土地流标开始频繁出现,代表房企资金压力越来越大,在房地产调控应该持续的前提下,“部分过于严厉的政策应该有所调整”。

  杨红旭认为,在作为楼市“风向标”的一线城市,短时间内不会出现调控放松的迹象。防范金融风险的背景下,控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一,而作为楼市龙头的一线城市,一旦出现松动迹象,将对其他城市形成显著的示范效应。

  二三线楼市“拉锯战”

  二三线城市情况则更复杂,保护刚需与抑制投机需求之间的政策拉锯更加胶着。

  从成交量来看,二、三线城市楼市均在4月出现了同比下降、环比上涨的“回暖”迹象。

  价格方面,根据国家统计局数据,3月份,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。

  这使得调控加码一直未有间断。沈阳、大连等2018年的热点城市先后宣布限购。而4月18日,在统计局发布数据的当天,作为新建商品住宅价格上涨的城市之一,青岛宣布房地产限购政策加码,将取得《不动产权证书》后“限售”的时间由2年延长至5年。

  在通过“限购”和“限售”抑制外来需求和投资需求的同时,热点二线城市对刚需的保护也在加强。4月初,南京将住房公积金贷款最高额度,由原先的每户60万上调到100万。而5月1日起,武汉、东莞分别将住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元和120万元。

  然而,随着城市间的人才竞争加剧,成都、武汉、西安等二线城市近期出台大量人才引进政策,落户政策作为其中重点。

  以青岛为例,4月27日,青岛发布人才引进办事指南,大幅度放宽人才引进条件。在落户资格上,对于全日制普通专科学历人员,取消了社保年限限制;城区高级工落户社保年限由两年降为一年,在新区(西海岸新区、红岛经济区、即墨区),所有人才落户均取消了社保年限要求。

  这被认为在一定程度上刺激了这些城市的市场预期。但同策咨询研究部总监张宏伟(博客)指出,有人,城市才有发展机会。2018年以来各个城市针对人才出台众多鼓励和刺激性措施,短期来讲,放宽落户等人才引进政策,确实可能会对调控政策的效果造成一定影响,但长远来看,这是提升城市综合实力的必然选择。

  不过,多位受访人士均认为,各个城市通过政策新引进的人才,在城市的整体需求占比较小,并不会对这些城市的楼市基本面造成更大的影响。

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