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房企“期中考”出炉 “减速”或将持续到下半场

今年“中考季”,房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见,房企盈利水平普遍向好,高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。

  但与业绩大相径庭的是,房地产板块在资本市场的表现一路下跌,上半年的房地产指数跌幅为28.89%,创造了新低,地产股市值蒸发万亿元。在许多业内人士看来,在楼市调控背景下,上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况,这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

  与此同时,7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位,也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中,不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

  而房企资金链不断收紧已是不争的事实,那么,房企的下半场又将如何走下去?

  上半年明显降速

  尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但纵向对比来看,增速放缓的影像,正投射到多家上市房企身上。

  房企前三名中,上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,增幅与去年同期的45.8%相比,大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%,这个增幅也远低于去年的131%。恒 大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

  前三名之外,绿地上半年的销售金额同比增长22%,中海的同比增幅只有18.5%,龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅,相比2017年上半年,均出现不同程度的下降。

  不仅是销售增幅,万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞胀态势。按照已经发布的中报,万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元,但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

  中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括碧桂园、万科、恒 大,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”

  易居房地产研究院总监严跃进认为,目前行业强者恒强格局凸显,随着行业集中度进一步提升,预计到2020年,三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变,龙头房企也能持续占领市场份额,行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严,小型房地产企业的退出将会加速,房地产市场的马太效应将会愈加明显。

  回归现金流

  张大伟坦言,这或许是房地产行业迎接财务数据最好的半年。

  尽管规模增长正在继续,但房企普遍意识到,单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上,郁亮曾经说过,这个市场有黄金时代、白银时代,未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段,为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化,从投资策略开始发生变化。

  大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。

  “做大依然是当下房企的主流选择。整体看,房企拼规模趋势加剧,房地产企业销售业绩逐渐放缓,在调控持续加码的趋势下,房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。”张大伟说。

  此前,阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过,2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增。

  他在接受记者采访时表示,今年,其他非标融资变得不好审批,而银行由于表内资金规模紧张,往往优先提供给总行合作名单内的房企,排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,利率也非常高,大部分超过了基准上浮50%的利率。

  吴建斌建议,房企还是要重新回归到重视现金流管理上,未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。

  实际上,记者注意到,在众多房企的半年度业绩报告上,对于现金流越来越重视。恒 大业绩报告表示,公司始终坚持“现金为王”策略,截至2018年上半年,现金余额2579亿元,未使用银行授信2010亿元,充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

  回归理性“减速”

  对于下半场房企该如何走,张大伟认为,由于2015、2016 年的销售火暴,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。但从未来趋势看,房地产本轮发展的最高峰已经接近过去。房地产企业频繁提及降低杠杆将成为未来主流企业战略。

  对于下半年的政策走向,申万宏源研报表示,房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向,以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动,市场情绪对负面信息会保持高度敏感,维持房地产板块低配评级。

  银河证券房地产分析师潘玮表示,目前房地产调控方面依然,预计下半年房价将保持平稳。库存方面,开发投资规模上行,供给端呈现稳步放量态势,同时存量继续回落。土地市场方面,流拍现象及溢价率走低继续,呈现出一定降温趋势,未来有望进一步回归理性。

  目前,房企在规模上已出现放慢速度的情况,比如之前一直追求“高周转”的碧桂园,在中报发布会上下决心要“减速”:公司正在重新审视本公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度。

  潘玮认为,随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企,会继续看好地产板块的行情,虽然政策调控仍将持续,但边际调整的空间不大。

  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出,房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整,有收有放。比如,在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市,需求充足,供应偏少,可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市,房价、地价上涨接近峰顶,需求转向改善且有所下降,未来成长性已然不足,在这些城市的布局可以适当放缓,销售应当加快。

  “未来两年内,棚改货币化安置面积将见顶回落,缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧,因此三四线城市的土地溢价会降低。”欧阳捷说。

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