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楼市降温?房地产股却突现一个新信号 机会来了

昨日港股多家知名地产股大跌,融信中国下跌10.71%,绿城中国下跌6.22%,碧桂园、华润置地、融创中国下跌超过4%,内资房地产股一天蒸发市值超过600亿港元。

而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超3%。此外,截至今年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

楼市降温 房地产股机会隐现

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,8月70个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市有2个,下跌的城市仅1个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低。

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过800宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌6.49%,绿城中国大跌6.22%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过5%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了3%。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开5.09%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过3%。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,2月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的2063点,一路下跌至8月初的最低点1264点,最大跌幅超过38%。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股129家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于10倍的已经达到31家,占比24%,低于20倍的有66家,占比51%,这么低的估值在历史上也并不多见。

此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破10亿平方米,销售额近8.94万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资7.65万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地1.64亿平方米,土地成交价款8177亿元,同比分别增长15.6%和23.7%。

一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。1-8月份,房地产开发企业土地购置面积为1.65亿平方米,同比增长15.6%,增速较1-7月提升4.3个百分点;土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至9月17日,沪深300指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-16.61%与-27.08%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在28个申万一级行业中排名第17位。房地产板块市盈率为9.53倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至9月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深300的溢价倍数已从2015年9月18日的1.58倍和1.88倍下降至2018年9月17日的0.81倍和0.88倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

上海投资者:房地产被低估但也应谨慎

今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长,但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在10倍市盈率左右,这样的房地产股票是否有投资价值?

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

A股上市房企估值几何?

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

今年以来,A股房地产板块跌幅超过25%,板块内共有138家上市公司,其中只有12家股价上涨,51家上市公司股价下跌超过30%,跌超50%有7家,分别为*ST天业,下跌73.7%,大港股份下跌68.4%,粤泰股份下跌58.8%,中弘股份下跌53.1%,光大嘉宝下跌51.9%,亚太实业下跌51.3%,海航基础下跌50%。

其中,在市值超百亿的49家上市公司中,市盈率在10倍以下的有29家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在6倍以下。净资产收益率在5%以上的有28家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在10%以上。资产负债率超过80%的有19家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在85%以上。

除此之外,市值最靠前的几家龙头房企的市盈率都在10倍以下,净资产收益率在5%到16%之间。

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