“2018年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。”12月11日，在《中国住房发展报告（2018～2019）》发布会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“总体上，自2016年9月以来，我们经历了一个完整的降升降周期。”

2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。

全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。

商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月，全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。

房地产投资经历一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三个月连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

房地产租赁市场经历先降后升的过程：2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。

“空间上的差距缩小。热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。”倪鹏飞说。

从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个来自东部；从2017年11月到2018年10月，房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个来自中西部。

一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

报告指出，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

社科院预测，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。