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多城推“买公寓落户”政策 部分城市销售吃紧

实施“买公寓可落户”政策的城市正在扩容。
9月16日,“宁波发布”官方微信消息称,从9月15日起,宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件,取消老年父母投靠落户限制,并新增了租赁落户和投资创业落户,明确规定“商业用房或办公用房可落户”,即购买公寓也可落户。
事实上,在宁波之前,已经有六安、长沙、佛山等多个城市相继出台商业可落户的相关政策。
那么,“买公寓落户”政策对当地楼市影响几何?近日,《每日经济新闻》记者以购房者身份,对宁波、长沙等地的公寓市场进行了调查采访。
多城实施“买公寓落户”政策
所谓公寓,即在商办用地上开发的居住产品。公寓的地价相比住宅用地便宜,且大部分为精装修,一些还有酒店式服务,总房款相比同区位住宅更低。但由于是商业用地,公寓的土地使用权通常只有40~50年,且不能落户,也没有学位。
随着宁波户口迁移新政的实施,购买公寓也可以落户了。
位于宁波江北新三江口板块的朗诗清澄项目,是朗诗进军宁波的首发作品,目前项目主推40~70平方米公寓。近日,《每日经济新闻》记者通过安居客APP联系上该项目置业顾问小陈,据其介绍,从9月15日起,只要购买了公寓产品就可以落户。
自从今年7月25日宁波出台购买商业公寓可落户的政策后,宁波商业公寓市场成交量有所增加。“中秋小长假期间,项目到访量明显增多。”小陈告诉记者,购买项目可享有学位,但“有房有户口的一表生优先”。
目前,该项目在售平层价格14500~16000元/平方米,最低全款仅需60万元左右。记者在安居客上查询发现,在同一区域,距该项目约4公里的在售项目中海枫桥里均价则达26000元/平方米,面积最小的91平方米户型,首付三成也需要70万元左右。
“购买公寓可落户,其出发点还是源于当前宁波对人才导入的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,宁波的这种政策可认为是通过千方百计和多种渠道等模式,积极鼓励各类人才落户。“但客观来说,户籍政策一放松,预计将使得此类公寓项目后续认购的性价比提高,有助于交易的上升。”
事实上,宁波并非第一个实行商业公寓落户政策的城市。早在2018年,六安、长沙和佛山就已相继出台类似政策。
2018年7月19日,长沙市就已明确,通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径,拥有了住宅、商业用房或办公用房合法所有权的,实行“一房一户”落户,可以将本人户口迁入该市房屋所在地城镇地区。
“公寓和住宅一样可以参与摇号,读公立学校。”长沙市湘江世纪城某中介小陶告诉《每日经济新闻》记者,目前购买长沙公寓不限购不限贷也不影响今后住宅购房名额,“只要在长沙有唯一一套住房,不管是住宅还是公寓,是可以享受周边的教育配套,就近读书的。”小陶同时也指出,虽然公寓产品也可以与住宅一起参与摇号,但一般还是会根据先住宅后公寓的原则。
而在2018年6月,安徽六安出台的《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》就明确规定,凡是购买存量公寓的,可享受与该区域住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。同年11月,广东佛山市也推出积分入户新规,规定购买公寓不仅可以办理积分落户,还可以积分入学。
“购买公寓可落户,其出发点还是源于对人才导入的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,这种政策可认为是通过千方百计和多种渠道等模式,积极鼓励各类人才落户。“但客观来说,户籍政策一放松,预计将使得此类公寓项目后续认购的性价比提高,有助于交易的上升。”
公寓市场供量巨大致销售吃紧
公寓产品近年来屡受市场青睐,除了拥有优越的地理位置、低于周边住宅项目的价格外,最大特点就是不限购。在各地限购政策之下,不限购的公寓满足了很多人的购房需求。
华星研策2018年年报显示,2018年宁波公寓供应面积为45万平方米,成交面积为32万平方米;成交均价为15178元/平方米,环比上涨近30%。另据宁波中原地产数据显示,今年上半年宁波公寓产品总供应面积83.7万平方米,成交面积为31.2万平方米,同比上升67%。
宁波中原地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示,“今年上半年,宁波市公安局出台购买公寓可落户的意见稿时,宁波公寓市场的供销在3、4月就出现了一波明显增长,到7月正式文件出台后反而不那么明显了。”
“相比住宅,宁波各区公寓价格相差不多,平层在12000~16000元/平方米,复式精装修在18000~21000元/平方米。”宁波某公寓项目相关负责人告诉记者。
再看已实施了落户政策满一年的长沙公寓市场。“去年新政出台后,公寓成交量有了明显增长,特别是政策刚出台的那几个月。”小陶告诉记者,上半年公寓成交量有所下降。
小陶的说法在湖南中原地产得到了印证。据湖南中原地产数据,截至今年8月,长沙公寓累计供应量为140.7万平方米,同比上涨95.8%。其中8月单月供应近40万平方米,为近两年月度供应最高峰,今年前8个月供应量已为去年全年供应量的89%;成交面积68.9万平方米,同比下滑17%;成交均价15725元/平方米,整体供销比2.04。
“由于商业性质用地待开发量大,商铺和写字楼去化周期长等因素影响,公寓成了去化商业用地的主要方向。”湖南中原地产分析指出,目前长沙整体供应量大,市场竞争激烈,然而意向购买群在一段时间内却没有明显增量,从而导致今年以来长沙公寓市场销售吃紧。
尽管目前宁波、长沙等地已可通过购买公寓落户,但据《每日经济新闻》记者了解,大多数城市非住宅性质的公寓产品依旧无法落户,自然也不能作为学区房。而且,公寓产品大多使用的是商业水、电,且未通天燃气,水、电价格比民用水电要高出近一倍。虽然现在市面上也有民用水、电、天的公寓,但仍是少数。
“公寓可落户,这其实属于一个倒退政策。”中原地产首席分析师张大伟指出,一些城市在土地出让时商业地块规划过多,导致商业地产过剩,而在限购政策下,无论是投资需求还是刚性需求均被遏制。因此,一些城市通过给予公寓落户、入学,甚至民水、民电、通燃气等政策,在化解商业库存的同时,也是对房地产市场各类需求的一个补充。
严跃进也表示,“尽管目前多个城市已出台了这一政策,但并不能理解为购房政策的放松,后期或将带动此类物业交易的价格反弹。
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