行情向下，房企融资一次次刷新“下限”。

据克而瑞，今年9月房企的融资规模为770亿元，已经降至今年来（截至目前）的最低水位。

2019年前3个季度，房企累计境内债权融资为5144亿元，而这一数字在去年尚且有8287亿元。一年之隔，少融了3143亿元，房企钱袋越来越瘪。

据《每日经济新闻》记者观察，近三年房企1～9月的境内债券融资持续下行，降幅都在10%～11%左右。

克而瑞认为，房企融资持续低迷，主要还是行情因素，信托、境外债、开发贷等融资渠道持续受限，而且境内融资比境外融资更加严格。

持续受限

不过，9月成为今年房企融资的最低点，有一定客观原因。

2019年7月之前，房企都在抓紧窗口期积极融资，单月融资额出现了强力反弹，实现了1646亿元融资，仅次于1月。

7月开始，政策接踵而至。

7月12日，国家发改委发布通知，规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

8月7日，银保监下发64号文，重点提出要坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险。

8月底，有消息称多家银行收到了要求，规定开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平。

影响立竿见影，全国信托贷款余额在7、8月份持续减少，并在9月出现了“单月冰点”，融资规模降至770亿元左右。

随着全国信托贷款增量的逐渐走弱，房企从信托贷款中分得的资金也愈发紧缩。

不可忽视，在房企的债务结构中，境内债权融资占比仍最大。

2019年第三季度，房企整体的融资结构维持二季度以来态势，三季度房企境内债权融资1653亿元，同比下降6.9%，环比下降5.6%。

随之，境外债权融资占比较第二季度继续上升7.2个百分点至40.5%，境外债权融资额达1291亿元，同比增长55.1%，环比增长22.7%。

但58安居客首席分析师张波提醒，政策加强了对房企融资的监管，信托、境外债、开发贷等渠道都受到控制。虽然今年的三次降准给市场释放了较大流动性，但定向放松的大背景下，房企侧融资依然面临着严控局面。

“抱团取暖”

从单个企业来看，近一半房企的融资规模有所减少，另有50家房企的融资规模同比增加。“除了政策收紧以外，企业本身也有去杠杆需求。”张波表示。

记者观察到，2019年前三季度房企债券类融资成本为6.88%，较2018年仅上升0.67%，其中境内发债平均成本甚至下降了0.93%（为4.80%），这主要是受大型房企低利率发债拉升影响。

而前8个月，40家典型房企的133笔融资中，有14笔融资利率高于10%，如当代置业的融资利率达15.5%，另有19笔融资利率也在8%～10%。

张波建议，目前金融管控严、融资难，房企可以选择“抱团取暖”，尤其是中小房企。

这类企业规模、融资能力都不如大型房企，但它们在区域深耕方面更具优势，因此房企之间应该做到优势互补，发现并发挥各自特点，去匹配合作伙伴，促进双方的可持续发展。

易居沃顿导师阳光城执行副总裁吴建斌则表示，每个企业要找到自己的核心竞争力。他建议，企业短期要高筑墙、广积粮、静观其变。这个阶段的核心任务就是资金池的水要多，而且是活水。这样不容易被同质化，不会受逆势影响。