每次谈到房地产，都不免说到房价问题，因为在房地产里，房价是最直观的表现形式，房地产发展过热，房价就会上涨；房地产发展遇冷，房价就会下跌，这是一脉相承的关系。那么，在市场经济下，我国的房地产在最理性状态下，应该是什么样子呢？

相信很多人没有考虑过这个问题，在过去的20年里，我国房地产一路飙涨，从未见到过真正下跌的时候，房地产一股脑的热，所以不曾想过楼市真实发展轨迹应该是什么样儿。这一点从国家多次的定调中就可以知道，经济发展360行，行行应该平衡发展，不能偏废一个，在过去的几十年里，房地产一枝独秀，占据了过多的发展资源，所以导致了过热的情况。

现阶段，国家对房地产的基本定位是房住不炒，也就是说，房地产应该是理性发展的行业，不能过热、不能过冷，要在稳健的尺度上发展下去，每一年的房地产调控目标都是促进楼市平稳发展。所以，很容易知道，房地产发展的本初面目就应该是：稳健理性。当下楼市，正在从高热向着理性回归，所以我们称之为逆袭回来。从2016年起，楼市就迎来新的变化，2大“逆袭”信号，3年来首次，内行：早有预料。

01.楼市正在从几年前的“高热”逆袭到“温热”状态，这是3年来的首次。

房价涨跌如何，一方面受到市场上的商品房供需关系影响，另一方面受到调控政策的影响，前者是基础性的作用，后者是非常直观的作用、立竿见影。在2016年以前的3年里，国家是极度鼓励购房置业消费的，在楼市去库存、低首付、宽松的货币贷款环境综合作用下，刺激了一大波本来不准备买房的人走向了房地产市场，突然增多的购房需求，面对缓慢增加的商品房供应数量，房价上涨成为必然的结果，于是我们见到了2016年以前几年全国房价高歌猛进。

不过，从2016年起，房地产的发展方向和速度正式转变。在房住不炒的调控基调下，各大城市持续加码调控政策，历经2-3年的调控之后，房价终于在2019年进入平稳，根据国家统计局（最新）数据，2019年1-8月份全国平均房价终于出现了稳中有跌，数据显示，1-8月份全国商品房成交面积达到101849万平方米，商品房销售额是95373亿元，平均房价是9364元/平米，而2019年的7月份平均房价为9367元/平米，所以说下降了大约3元/平米，正是走上了平稳轨迹。

02.房地产规范制度频频袭来，发展从“高速度”向“高质量”逆袭，这是从2016年到2019年楼市酝酿了3年的另一个显著变化。

房地产市场的逆袭，不仅表现在发展起步点的变化，更表现在市场进一步成熟和高质量发展方面，我们都知道，一个行业在初步萌芽成长时期，都属于粗放型、基本无管控的发展状态，各种行业规范、行业制度都是自发形成的约定俗成规范，随着行业发展成熟，这些不健全的规范制度就会进一步加以约束和形成标准。

中国的房地产市场，经过过去20多年的快速发展之后，也经历了同样的发展道路，房地产市场形成了很多不利于市场长期高质量发展的规范和约定制度，例如商品房预售制、公摊面积等，都是在楼市发展过程中，由开发商制定并形成的统一规范，作为购房者而言，只能被动接受，虽然感到不合理但是也无可奈何。

房地产行业的规范，需要一步步稳妥实施，不过这也让购房者看到了希望的曙光。例如为了规范房地产税制的房地产税，从2014年开始就呼之欲出，到2019年上半年再度被提及，房地产税对楼市带来的影响是什么？可能很多人仍然不知道，在这里楼市指闻用大白话说一遍，房地产税本质上是一种财产保有税，也就是只要你拥有这套房子就需要缴税，与以往的房地产行业税费不同，这种税不可以转嫁（因为不在买卖过程中发生，只在持有房产时出现，房子不出售也需要缴税）。

这对于多套房的人而言，是一个不好的消息，也就是很多人说的，房地产税一出来，多套房的人可能要吃亏的原因。根据新华社发表的《房地产税咋征？专家：征收范围和标准是立法关键点》文章表示，“房地产税应该具有一定的免征面积”（目前没有具体数据），但是超过这个免征面积的人就需要缴税了，并且按照征收原则，房子越多，交的税就越多，所以说在房地产税开启以后，多套房的人交的税会越多，吃亏越大。

除了房地产税对行业规范之外，还有近些年来一直被提到的取消公摊面积（本质上并不是取消，而是规范公摊行为）、取消商品房预售制等，2016年至2019年人民日报和新华社发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》发表了相同观点，对“公摊面积”斥责，并说道“公摊伤民，亟需解决”，在不少城市和区域，对于取消公摊面积和取消预售制已经开始试点推行，目前效果积极，我们相信，这不仅仅是对购房者的利好，更是对我国房地产市场高质量发展的一次前进需求。

03. 楼市正在发生新变化！2个“逆袭”信号酝酿3年，曹德旺“忠告”成真？

其实，当下的楼市环境，对刚需和买不起房的人是利好的，但是对炒房者和多套房的人而言，则是不好的消息。因为楼市开始逆袭了，市场环境变了，买房机会和买房手法也因该跟随变化，正如曹德旺的忠告说的那样，现在的楼市环境逐渐让炒房者难以生存，如果多套房不抛售，未来的处境可能更加困难。当下的楼市环境，曹德旺这种说法正在应验。

为什么要恭喜无房人呢？主要是房地产市场让刚需购房的时间和选择性更充足了，在以往的楼市中，炒房者鱼龙混杂其中，刚需买房往往在不明真相的情况下，被牵着鼻子走。而在当下的商品房买卖市场，多套房的人急不可耐地出售多余房产，开发商也正处于促销打折阶段，市场上买房主体重回刚需购房者，或许真的可以趁机买到心仪的好房子。