2019年，中国楼市迎来变局。一边，持续4年多的景气周期走向尾声，房价下降城市数量和下降速度均超过去年；另一边，核心城市房地产销售稳定，行业规模有望继续扩大，房地产市场韧性凸显。

变局之下，楼市“百态皆生”，出现了不少以往少见的“反常”现象。

小周期“失灵”

房地产行业内有个“三年小周期”规律，期间，市场上行和下行各占约一半时间。过去10年这一规律一直存在。

但是自2015年底以来，本轮房地产周期已经持续4年多，并且尚未见到结束迹象。据易居房地产研究院统计，国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月。

华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为，本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。他指出，包括限价、限售、土地调控、金融政策收紧等政策推动库存周期延长，这是熨平和拉长周期的主因。

小周期延长可能使未来的房地产市场呈现“总量稳定”和“结构分化”的特点。袁豪指出，城市间小周期的此起彼伏、相互对冲，也反过来加强了市场的总量稳定、波动缩窄。

多项指标保持韧性

降温并未带来量价大跌。与小周期延长同时出现的，是房地产投资和销售所保持的高度韧性。

2019年1-11月份，中国房地产开发投资同比增长10.2%。尽管从5月份开始，增速持续回落，但今年以来，这一指标一直维持两位数的高增长。

商品房销售数据也保持稳定。据克而瑞研究中心预测，2019年全年商品房销售面积与销售金额将再创新高，分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元(人民币，下同)。

房地产韧性有望持续。以投资为例，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，投资韧性来自于“接续”发展的可能，明年虽然三四线及以下城市增幅有所下降，但是一二线城市增幅可能上升；虽然棚户区改造和新建住房投资增幅有所下降，但是城市更新、旧房改造会接续增长。

一年调控570多次

2019年是房地产调控政策发布最为密集的年份。据中原地产研究中心统计，2019年以来，全国房地产各种调控政策约570次，创历史纪录，同比上涨30%。

各地因城施策，出台了各种五花八门的调控政策。

近期，深圳一个小区被暂停网签。其原因是小区业主通过微信群“控盘”，哄抬房价。有评论称，房地产调控开始精准到小区了。

湖南长沙拟对商品房利润进行限制，当地出台的一份文件规定商品房平均利润率为6%-8%。

商品房频现“减配”

楼市降温往往伴随着乱象，商品房“减配”就是其中之一。

据媒体报道，11月中旬，湖南长沙一商品房项目交房后，业主发现小区大量铺设“植草砖”当做绿化，连小区里的“人工湖”都是塑胶制作的。6月份，辽宁沈阳一个小区被曝出一楼业主收房时发现需要爬窗户进出，开发商为了凑套内面积，封住了本应电梯入户的门。

在多地对商品房进行限价的背景下，有的开发商选择“减配”以降低成本。这也成为卖房捆绑车位、精装变毛坯甚至漏水、墙裂等质量问题激增的导火线。由于房价上涨预期扭转，购房者对“减配”容忍度降低，楼盘交付频现质量纠纷。

房价分化加剧

今年黑龙江省的一个小城市鹤岗因为低房价火遍网络。在许多一二线城市房价每平方米动辄3万元-5万元的时候，这里被曝出买一套两居室只要大城市一平方米的价格，成为房价分化的典型案例。

未来这种房价分化还可能加剧。有专家认为，随着未来中国城市群和都市圈的发展，房地产的发展重心也会向这些城市转移。特别是城市群辐射的中小城市，未来可能会因为人口和资源的集聚而加大房价上涨压力。而人口净流出的城市，则可能因为需求不足带来房价持续低迷。