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“三条红线”下的房企众生相:扎堆融资 抱团“保价”

“作为头部企业,无论是全国性的头部企业,还是本土的龙头企业,都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身。”9月17日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。

  这次会议讨论了“疫情影响、政策收紧、打折促销、企业发展”等多个问题,对“打折促销”的话题,大家观点普遍一致:对行业弊大于利。会上,两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示,不带头降价。

  房企抱团“保价”的现象并不罕见,但以省级商会的名义号召行业抱团,凸显了形势的严峻性。

  按照监管层近期的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

  “三条红线”迅速引起企业的反应。9月初,以恒 大为代表的部分房企实施大范围降价促销;一些房企酝酿降本增效方案,进一步实施成本管控;另有不少企业抓住政策窗口期,启动大规模融资……

  行业调整的端倪已现,尽管企业在勉力支撑,但多米诺骨牌效应似乎已不可避免。

  “价格联盟”的形成

  以降价促销的方式快速去库存,从而降低杠杆率,是房企应对调控压力的常见办法。9月以来,除恒 大启动声势浩大的降价潮外,还有一些区域市场出现降价,并引发前期业主的“维权”。

  北京某房企人士向21世纪经济报道透露,出于冲击年度业绩的目的,公司通常会在四季度实施促销,但考虑到政策层面的变化,今年可能会提前。

  降价不是开发商愿意看到的现象。按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点,降价促销可能带来的后果有四:

  “第一,会使得已购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,不利于社会稳定。第二,房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。第三,可能会造成一大批房企倒闭,缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来,一旦倒闭,会导致烂尾楼不断增加;资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四,消费者普遍存在买涨不买跌心理,即使降价,房企也难达到预期目标。”

  但在市场博弈中,这种“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降价者往往会赢得更好的市场反应,后来者则会陷入被动。

  因此,在上述会议上,胡葆森和张敬国均做出“不带头降价”的表态。

  根据易居(博客)(博客)克而瑞数据,作为河南省房地产第一方阵的与会副会长企业,2019年销售总额占全省销售额56.4%,其中,建业累计销售1017.5亿元,正商累计销售510.6亿元,仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9%。

  当前的房地产市场,是否已经到了“非降价不可”的程度?

  前述北京房企人士认为,总体来看,上市房企的表内债务规模并不高,但由于“三条红线”政策较为严厉,“踩线”的企业仍然不在少数。加之近期不少城市启动新一轮调控加码,房企便倾向于提高周转节奏,快速出货。

  但具体到城市来看,情况仍然会存在不同。根据易居克而瑞的统计,今年8月,郑州的新房住宅存销比为4.6个月,库存压力较小。但在一些三四线城市,库存压力仍然较大。

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,即使不考虑融资新规的因素,房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销。但今年的政策压力较大,使得房企有普遍的紧迫感。

  严跃进同时指出,这类“价格联盟”比较脆弱。不同房企面临的资金压力不尽相同,对于压力较大的房企来说,不排除变相降价的可能。

  与“红线”赛跑

  与销售端相比,房企在融资端的动作较为频繁。中原地产研究中心统计数据显示,9月中上旬,房企境内债券发行超过304.8亿元,同比上涨了47%,延续了7月来的融资井喷情况。9月下旬,合生、金科、招商等房企也均有大手笔融资动作。

  境外融资方面,8月单月,房企累计发行美元债65.6亿美元,同比上涨176%。9月中上旬,房企美元债发行规模为33亿美元。

  融资动作频繁出现,与当前出现的政策“窗口期”密切相关。

  由于疫情后央行多次向市场释放流动性,资金成本走低,今年上半年以来,房地产业的融资环境相对宽松。中原地产首席分析师张大伟指出,当前房企融资的难度处于“历史最低水平”,平均融资成本集中在4%-5%左右,远远低于去年同期的6%-8%的水平。

  另一方面,住建部、央行于8月20日召开的重点房企座谈会,并正式提出以“三条红线”为主的融资管理政策。尽管座谈会上并未提出政策执行的相关时间表,但近期,参会的12家房企已被要求提交相关的资产负债数据,意味着这一政策的试点已经迅速启动。

  9月14日,央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示,目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响正面积极;将会同住建部以及其他相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

  这也给行业留下了一个融资窗口期:在融资管理新政全面实施之前,房企仍有机会以较低的成本获得大量融资,从而应对疫情影响和销售不畅带来的资金紧张局面。

  有房企人士也向21世纪经济报道表示,虽然目前“三条红线”的试点范围较为有限,但“靴子”终有落下的一天。

  该人士表示,尽管很多房企的资金状况已经大为改善,但仍有不少债务位于表外,加之继续扩张的需要,因此对资金的需求量并不小。短期来看,房企的融资动作还将持续。

  另据21世纪经济报道了解,近期已有部分公司在盘点旗下的项目和负债情况,同时与金融机构密切沟通,以应对融资政策的变化。同时还有房企制定了初步的降负债方案,包括放缓扩张步伐、实施精细化管理,等等。

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