随着楼市下行压力的加剧，今年的“金九”行情爽约了。

　　克而瑞研究中心日前发布的数据显示，9月份28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。

　　从各线城市表现上看，一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%。其中，上海以45%同比跌幅居首，北京、广州和深圳的同比跌幅都在30%附近；24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%，同比跌幅扩至23%。其中，近8成二、三线城市成交同比转降，热点城市厦门、武汉、宁波等同比跌幅都在20%附近，压力城市昆明、长春、南宁等同比更是腰斩。仅杭州、成都等个别城市仍保持热度，同比仍实现正增长。

　　另一方面，百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期。9月份百强房企单月销售操盘金额环比首次下降，同比下降接近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30%的企业超六成，逾半数企业同环比双降。

　　超九成百强房企9月销售业绩同比下滑

　　具体来看，企业层面，百强房企9月单月业绩不及8月。

　　根据克而瑞研究中心发布的报告，9月百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降。同比去年下降36.2%，较2019年同期也下降17.7%，7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。

　　自下半年以来，受市场整体降温影响，百强房企业绩表现不及上半年和去年同期。从累计业绩表现来看，前三季度百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长22.8%和12.5%，累计业绩增速加速放缓。

　　具体到企业表现，9月百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，也有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　整体来看，9月份逾半数百强房企同环比双降。其中，在全口径TOP50中，有21家房企9月单月业绩环比上升。阳光城9月单月销售业绩高达209.9亿元，也是仅有的一家同环比双增的企业。

　　规模格局进一步分化，中小房企增长空间受限

　　百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。

　　报告显示，行业龙头房企继续增长稳健、保持规模优势。其中，10强房企1-9月销售操盘金额门槛达到2138亿元，同比增幅最高达33%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升25.6%和19.8%，实现规模稳定提升。

　　另外值得注意的是，TOP50房企销售操盘金额门槛仅保持在426.9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至9月末，百强房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元，而TOP200房企门槛则同比降低1.8%至44.1亿元，销售规模格局进一步分化、行业竞争加剧。

　　此外，从集中度方面来看，前三季度百强和TOP200房企销售操盘金额集中度分别为65.3%和72.5%，较去年同期分别降低0.4和0.6个百分点。今年以来，TOP3龙头房企规模增速放缓明显，截至9月末TOP3房企销售操盘金额集中度较去年同期显著降低2.4个百分点至11.5%。

　　但同时，TOP4-10和TOP21-30梯队房企的市场份额则稳中有升，集中度分别提升1.1和0.7个百分点，竞争优势进一步深化。而随着市场资源向优势企业集聚，50强之后房企的销售金额集中度较去年同期也略有降低，中小规模房企增长空间进一步受限。

　　四季度市场或将筑底企稳

　　2021年仅剩下最后三个月，房地产行业已经进入全面冲刺阶段，但四季度并不容乐观，房企去化压力有增无减。

　　宏观政策层面，并未有明显放松迹象，“房住不炒”仍然是调控主基调。在此之下，一二手市场、金融供需两端、土地市场等方方面面迎来全面监管，并对行业带来不可逆转的变化。

　　央行此前曾在第三季度例会提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。对此，克而瑞研究中心分析认为，四季度严守系统性金融风险仍是底线，房企融资可能仍将坚持去杠杆，居民购房信贷政策有望适度调整，表现为提升居民按揭额度、缩短放贷周期，保证市场正常交易。受此影响，四季度房地产市场或将筑底企稳，成交有望企稳回升，尤其是那些市场需求及购买力相对坚挺的核心一二线以及强三线城市，成交整体提升幅度或将更为可期。