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核心热点城市二手房月成交量实现“5连降”,已回归理性市场

10月3日,克而瑞地产研究中心(CRIC)发布的报告显示,进入2021年三季度以来,二手房市场持续走低。自从4月份各大城市发布“二手房指导价”、“限贷升级”等调控政策之后,市场进入下行通道。截至三季度末,核心城市二手房成交规模回归到2019年水平。

  据CRIC数据统计显示,2021年1-8月二手房累计成交面积11364万平方米,同比增长23%,虽市场表现好于往年同期,但同比增速较上半年显著回调。基于2020年下半年以来二手房市场热度持续高涨,在“因城施策”的调控下各热点城市相继出台调控新政,一线城市广深“带头”出台二手房指导价,东莞、成都等紧随其后,至今已有12城先后出台二手房指导价控市,市场热度自4月起逐步降温,月成交量实现“5连降”。

  以深圳为例,深圳二手房市场仍显低迷。

  根据深圳市房地产信息网最新披露的数据显示,2021年8月,深圳二手住宅成交套数为2043套,环比下跌20.10%,同比下跌81.96%;成交面积19.54万平方米,环比下跌18.65%,同比下跌79.96%。9月份深圳二手商品房成交为20.84万平方米(2185套),同比下跌75.27%;其中二手商品住宅成交为16.93万平方米(1765套),同比跌幅78.33%。

  三季度末,二手住宅成交规模持续下行,9月全国10个重点城市二手房成交体量为359万平方米,环比回落18%,同比跌44%。从日成交数据具体来看,10个核心城市环比普遍回落,仅南京同比增长32%,北京、大连、杭州、青岛、厦门环比回落30%左右;同比来看降幅持续扩大,其中深圳市场长期低位运行,同比回落77%;三季度杭州、青岛市场显著回落,9月同比均有六成以上下降。

  此外,2021年三季度,全国新房成交从二季度“由稳转跌”的趋势进一步下行,到8月份,百城商品住宅成交规模连续4个月缩减,单月较2020年和2019年同期降幅扩大至22%和12%,连续6个月缩减。

  数据显示,7-8月,全国100个重点城市商品住宅成交面积8386万平方米,较2020年和2019年同期分别下降18%和9%,月均成交面积相较二季度下降18%。其中,三四线下行加剧,24%的跌幅超百城平均。二线城市中,轮动与分化现象在三季度愈发凸显,此前沿海高热城市受政策调控作用明显降温,小部分区域中心城市则初见翘尾行情。

  9月份,28个重点城市预估供应面积约2531万平方米,受市场下行影响规模较2020年同期降39%;28个重点城市预计成交面积约2000万平方米,“金九”销售表现冷淡收场,同环比齐跌,环比降5%,较2020年和2019年同期分别降23%和15%。另外,各能级城市新房供应规模均低于往年同期,其中一线城市规模相对平稳,二三线城市三季度内则回落显著。

  克而瑞报告认为,基于年内以“避免房价大涨大跌”为主要目的新政在三季度已初见成效,加之新房市场热度持续回落,在“房住不炒”主基调不变下,预判四季度全国整体房价水平或保持稳中有降。

  新房方面,克而瑞预计全年新房销售规模将微降,四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观,各能级全年新房销售规模增速预计较前三季度将进一步降低。其中,一线城市受制于供应不足和调控政策收紧,预计全年新房销售规模增速将降至20%;二线城市中强市与弱市分化加剧,两相作用下预计全年新房销售规模增速将降至10%;三四线城市将更广范围量价双降,“以价换量”效用边际递减,市场观望情绪加剧,同时信贷政策收紧与利率提高使当前成交较热的部分强三线城市同样面临较大下行压力,预计三四线城市全年新房销售规模将同比下降10%。

  二手房市场方面,当前全国核心热点城市二手住宅市场经历数月持续回落已回归理性市场,成交同、环比均有不同程度回落,考虑到近期市场信贷政策仍不容乐观,预计各热点城市四季度成交规模或保持环比回落、同比持稳的走势,整体成交价格将进一步下探,比新房市场更加惨淡。

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