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楼市寒冬到来:一线城市二手房房价全部下降

9月52个城市二手房价格环比下降、一线城市二手房房价全部下降、二手房市场降温明显……10月20日,国家统计局官网发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。9月份,一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%转为下降0.4%;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。业内分析称,当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10月~12月70城房价环比继续下降。

  52个城市二手房价格环比下降

  国家统计局数据显示,9月,新房价格环比上涨城市数量为27个,较上月大幅下降;环比下降的城市数量达36个,占比超过50%。二手房房价环比上涨的城市数量由8月的27个降至17个,为今年以来最少,且已连续6月下降;超70%的城市(52个)二手房价格环比下降。

  国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,据测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

  就二手房而言,一线城市二手房价格全部下降。据测算,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

  据测算,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

  二手房比一手房降温明显

  9月份,全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是2015年5月份以来新房价格指数首次下降,即77个月以来新房价格指数首次下降。“要高度重视此类数据走势,明确认识到当前房价的矛盾,警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进说。

  一线城市新房还在上涨0.1%,二线城市停涨,三、四线城市下降0.2%。二手房市场,9月份,全国70个城市二手房价格指数环比涨幅为-0.2%,其中,一线、二线、三四线城市分别下降0.4%、0.1%和0.2%。

  “二手房市场降温的趋势会更加明确,从本轮市场降温看,其也先于一手房市场。本轮楼市管控相比过去,一个很大的变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作持续开展,有助于二手房市场回归平稳态势。” 严跃进表示,根据简单算术平均计算,9月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%,同比涨幅为2.4%。在连续16个月房价上涨的基础上,8月份二手房价格涨幅首次为0,而9月份明确下降。这和实际感受非常接近,近期部分城市二手房成交量腰斩的交易态势,说明市场本身进入明显的降温周期。

  广州市场:投资者明显减少

  “近期楼市降温了,‘刚需’客比较多,投资者明显少了很多。我这边了解到的情况是二手房价降了5%~7%,碰到比较着急出售的业主降价10%的幅度也是有的。”位于广州五羊邨附近的链家工作人员许先生告诉记者,同时,由于房企当前的销售回款压力巨大,多个一手楼盘也降价了,其中,近期关注比较大的是某大开发商的工抵房,“我今天刚成交一套,总价为390万元,以前则需要550万元。该楼盘还在不断加推!”

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,根据70城房价数据,9月广州一、二手房价格均出现了环比下降的趋势,其中新房是两连降,而二手房则是连涨16个月后首次下降。具体到二手房市场来看,在8月底发布96个小区的交易参考价之后,市场观望情绪浓郁,9月二手住宅仅成交了6191套,同比下降56%,环比下降27%,是近18个月的最低值,如无特别的利好,四季度低位徘徊的局面很难改观。建议需要卖房的小业主学习当前开发商以价换量的营销策略,降低期望值,适当让利。

  此外,许先生也坦言,在广州出台二手指导价后,近期挂牌房源多了起来。数据显示,在广州,9月1日链家网上的二手房挂牌数字是8.3万套,10月19日的数字是9.13万套,一个多月增长了8000多套。

  共同富裕背景下房地产税脚步近了

  整体而言,严跃进认为尽管近期房地产有一些政策放松的表现,但政策有时间滞后性,按历史经验看降温周期可能会持续8个月,“当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前调控开始转向稳定的一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险,保稳定。金融层面的紧缩开始缓和,银行信贷额度开始增加,前期利率上浮幅度大的城市,按揭利率有所下降,贷款周期也开始缩短,对开发商还贷后的新开工项目扶持力度加大。因此,后续房价下降幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现。当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10月~12月70城房价环比继续下降。

  记者注意到,随着今年来多地祭出空前严格的楼市调控举措,房产税的关注越来越高。日前,华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康接受媒体采访时提到,深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程,可先加入试点范围进行“动真格”改革。

  严跃进表示,房地产税立法、改革和试点,是基于规范调节高收入的目标而进行的,房地产税和其他政策一起,将形成组合拳,真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。当前房地产各参与者需要注意,“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有,执迷于炒房将面临很大的风险。

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