13天前，一个夜半十分。
东莞悄然发布了今年土拍新政，默默给开发商松了松绑，让开发商们透透气。
开发商们庆祝得还没缓过神来。
不到两周时间，东莞又毫无征兆的发布了新通知。
这次消息一次比一次重磅，直接把房企身上的绳子卸下来，可以大口喘气了！
01
政策放松
先来看看通知具体说了什么。
通知表示，自4月1日起，取得预售许可证的新盘项目，在完成不动产首次登记（确权）以及房产交易平台可获取不动产实测权籍数据后，需使用“现售”合同成交。
这个情况怎么通俗易懂的理解呢？
之前开发商拿到预售证之后就可以卖房了，取得的全部房款都需要放在一个监管账户，相当于一个保证金的意思。
等到楼盘完成交付后，才能解封使用。
那现在呢，确权后预售就可转现售，也就意味着房款无需存入监管账户了。
仔细一看——
这对开发商来说无疑是巨大的利好，在一定程度上很大的缓解开发商的资金压力。
其实，这也不是东莞第一次给开发商松绑了。
今年到目前为止，东莞已经给开发商松绑了三次。
第一次是莞e认购第二次销售看不到登记人数，方便开发商营销。
第二次，就是两个周前的土拍新政，取消新房限价，配建减少，保证金降低。
一下不仅把房价的定价权价交给了开发商，还减轻了房企不少配建的压力，相当于降低了建设成本，最后还放宽了缴纳土地保证金，鼓励房企多多拿地。
而第三次，就是昨天这个“关于商品房预售转现售合同”，现售合同钱可进公司账号，不用申请解除监管，一下让开发商对收入有了很大的支配权。
而本质上，这些政策的异曲同工之处在于，都是在救房企，救楼市。
这套组合拳打下来，已经不仅是给房企稍微松松绑，是连原来绑着的绳子都没了，直接大口呼吸新鲜空气了。
有朋友一看这个架势，不对啊。
对购房者来说，开发商可以挪动房款资金，那是否会影响会交楼呢？
我认为可以从两个方面考虑
1.选择靠谱的开发商变得尤为重要。
尽可能选择规模大，现金流充足的，特别是刚出地面就急匆匆造势宣传的楼盘。
2. 政府当然也考虑到了这个问题，所以选择以确权为节点，也基本保证了交楼为底线。
毕竟，你要相信，没有开发商愿意交一个烂房子出来，砸烂自己招牌。
02
东莞楼市现状
分析完了政策，有朋友要问了，东莞今年为什么要出台这么多救市政策呢？
那我们就需要看看东莞最近的市场情况了
总结起来就是：成交低、降价多、买家观望。
成交有多低？ 根据数据显示，东莞1月新房住宅成交1720套，2月小销量直线下滑，仅851套。
二手住宅的情况也不容乐观，1月成交791套，2月直接跌到了405套，刷新历史新低，连续5个月成交都锁定在1千套以内，比隔壁邻居深圳更加凄凉。
降价降得有多猛？ 从今年春节返工之后开始，各种打折、优惠、抢客等手段纷纷重出江湖，甚至打出了最低首付1成的广告。
从开年的趋势来看，无论是“销售红盘”还是卖不动的冷门楼盘，几乎都有促销动作。
虎门保利时区联合中建五局推出一批工抵房，除夕夜仍延续“15万低首付优惠”！
万科未来之光打出“元宵节特惠房源”的招牌，最高直降34万元，并且成交可抽家电。
石龙的中信凯旋湾近日也有特价单位，折合最高优惠超20万元；凤岗的三正鹏程上花园，总价最高优惠超21万。
备受瞩目的茶山TOD项目龙湖天曜城，直接在原价基础上打99折......
最魔幻的莫过于石碣某楼盘，“买房送奔驰”，堪称房企界楷模。
但即便是如此卖力的促销，也没能换来量的上涨。
越降越不敢买。东莞楼市，库存不断上升。
数据显示，截止2022年2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万平方米，同比上升52%，库存去化周期约15个月，创下2015年以来新高。
市场观望情绪依旧很浓厚。
面对这样的市场现象，有点坐不住了，还是想想办法刺激楼市回暖。
于是这段时间市场暖风频吹，不仅是开发商， 对于购房者也有各种利好消息传出。
先有本地银根在放松， 大大降低买房成本。
在2月25日，东莞市公积金管理中心发文，将公积金贷款流动系数由0.8提高到1，提升0.2。
同时， 东莞各大银行也配合下调房贷利率 ，首套利率降至5.4%—5.75%之间。
且银行放款速度明显加快，据了解中信银行办完抵押后2—3天即可放款。此前最快也需要两周左右。
而这些信号对于我们购房者来说，有买房需求的可以动起来了。
目前的东莞楼市正在价格筑底、酝酿回暖的初期，。
现在有了政策加持，银行配合，以及在开发商强烈的促销攻势下，加上部分楼盘加推新的楼栋。
一旦错过这个窗口，随着价格上调买房成本势必将增加。
我们除了要坚定的选择有价值的城市，但关键要知道买哪，怎么选。
03
小结
随着政策风向的逐渐转变，有郑州的“郑十九条”在前，也发现了各个城市因城施策的空间在慢慢放大。
尤其是东莞这样的二线城市，松绑空间更是巨大。
现在看来，目前的这些政策调整，包括房贷利率下调带来的影响，尚在合理区间范围内。
虽然在需求端不会立马急剧升温，但城市已经在摩拳擦掌，跃跃欲试，想要小试牛刀。
当前的东莞楼市，已经处于回调期。
回暖只是时间问题，就看谁愿意去做那个出头鸟。 |
