目前住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，关注点主要集中在支持刚性住房需求。对于如何更好支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。换言之，首套房贷款利率可低至4.4%。

多位专家看来，此次房贷政策调整，对于推动楼市回归“三稳”轨道具有重要意义。但从实质来讲，“房住不炒”的定位并没有发生改变，此次房贷政策调整本质上仍属于一种“微调”。

首套房贷利率下调

具体来看，本次《通知》在持续强调“房住不炒”的基础上，主要传递了两方面内容：

一是对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二是在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

目前5年期以上LPR为4.6%，按照《通知》规定，对于普通购房家庭而言，首套房贷利率将有可能降至4.4%。二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。不过，也要符合其所在辖区政府“因城施策”的楼市调控要求。

据专家测算，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

推动楼市回归“三稳”轨道

在多位专家看来，《通知》不仅体现了当前稳楼市的基调，并对推动其回归“三稳”轨道有重要意义。

光大银行金融市场部宏观组研究员周茂华对《国际金融报》记者表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。

“近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。”周茂华指出，通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与地方政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。

5月13日，央行公布的4月社融数据显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

数据显示，2022年4月，30个大中城市商品房成交面积、成交套数分别为816.86万平方米、7.75万套，同比分别大幅下降54.24%和53.55%，延续了3月份的下行态势，且下降幅度为2020年3月份以来最大。

“目前房地产新房销售几乎是腰斩的状态，影响了地方政府的收入，对基层政府稳定的运行和基建投资造成压力。”野村证券首席经济学家陆挺在近日举行的2022清华五道口首席经济学家论坛上表示。

周茂华预计，接下来部分楼市的供给将会相对大，针对楼市需求偏冷的区域，房贷利率将出现一定幅度下调，以减轻刚需购房成本，“但整体上，当前国内楼市仍然‘稳’字当头，坚持‘房住不炒’定位，推动各地因城施策、精准调控，落实‘三稳’任务，促进楼市平稳健康发展”。

下一步或支持改善性住房需求

对于此次房贷利率下调，也有专家谨慎地表示，虽然带来利好，但可能本质上仍属于“微调”。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，此次房贷政策的调整，虽然可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要，但可能对房地产市场影响并不大。“房住不炒”定位并没有变，只是给了地方更多的自主权。

“此次房贷利率下调的最大降幅为20个基点，各地根据情况在4.4%-4.6%之间确定利率下限，这对于首套房贷利率下调有推动作用，但推动程度并不大。”盘和林对《国际金融报》记者指出，其意义更多还是在于通过打破利率下限的限制，来促进银行间对首套房按揭竞争的方式，促进首套房按揭利率的下行。“总体上讲，这仍属于一种政策的微调”。

有房地产业内人士指出，事实上，此前部分城市近期已经“因城施策”将首套房贷利率降至原定的下限LPR水平，而一线城市利率普遍未降至原下限。例如上海地区，目前统一执行的最优利率是首套4.95%，二套5.65%。

秦农银行首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，目前住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。

“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间。比如，放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷政策。”董希淼表示。