央行“降息”十日：17城首套房贷利率低至4.25%

专家称后续仍有下调空间

自5月20日央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)由4.6%下调15个基点至4.45%以来，已经满10日。

这是LPR改革以来5年期以上LPR降幅最大的一次，远超市场预期。仅以此计算，对于存量房贷客户而言，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息的还款方式计算，此次下调能为存量贷款客户每年省下超3000元房贷。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，随着本月5年期以上LPR大幅调低，不仅增量购房者的房贷成本降低，对于少部分存量房贷还款人来说，亦可以享受到政策红利，具有一定的减负效应。总的来说，各地陆续出台楼市支持政策，再配合房贷利率“因城施策”，预计将促进释放住房需求。

当然，相较于存量房贷客户，增量购房者能享受到的“政策福利”更多。除此次5年期以上LPR大幅调低外，央行、银保监会5月15日发布消息称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。也就是说，与4月份相比，增量购房者最大降息幅度为35个基点，利率可低至4.25%。同样以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息的还款方式计算，购房者每年能省约7500元。

360数字科技研究院提供的数据显示，5月20日至5月25日，在其监测的42个城市中，已有17个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。其中，既包括之前房贷利率已达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如温州、南京等地。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘执行下限利率水平。

此外，至少有6城虽仍未执行最低下限利率4.25%，但首套利率也已降至4.6%以下；至少24个城市的二套房贷利率最低可执行5.05%。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，对二三四线城市来说，近期针对房地产市场的“定向降息”，预计会在短期内对楼市成交带来一定提振效果，特别在一些已经取消或放松限购、限贷、限售等措施的热点城市。

记者梳理克而瑞地产研究提供的数据发现，近期已有部分城市二手房成交规模明显放量增加。

具体来看，在5月2日至5月22日三周内，成都、南京、苏州、厦门、杭州等多个热点城市成交面积呈现出周环比增加态势。

以南京为例，5月份前三周二手房成交面积依次为6.31万平方米、13.92万平方米、14.36万平方米；杭州二手房成交面积依次为1.47万平方米、6.03万平方米、7.54万平方米；苏州二手房成交面积依次为3.79万平方米、8.72万平方米、9.44万平方米。事实上，这三个城市近期亦因陆续出台楼市支持政策而广受各方关注。

叶银丹表示，长期来看，无论是房贷利率下调还是限购、限售等政策调整，其效果均因城而异，即最终取决于城市发展潜力、产业发展、人口流入、收入增长等情况。对于经济发展较好的地区，新市民进城落户产生的城镇化趋势以及相应的购房需求持续存在，因此，相关楼市支持政策释放市场需求的效果相对较好。预计后续会有更多二三四线城市将首套房贷利率下调至4.25%。

“整体上看，后续房贷利率还有进一步下调的空间。”严跃进如是说。