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是涨是跌?5月房价有点不一样:出现差异化走向

“5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓;同比涨幅回落或降幅扩大。”6月16日,国家统计局公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示。

5月的房价很难用简单的涨或跌概括。在新房二手房市场、不同能级城市中均出现了差异化的发展走向。

二手房较一手房降温更明显

“77个月以来,新房价格首次同比下跌,充分说明房价下行的压力明显增大;但二手房比一手房的降温态势要更为明显,且出现了个别跌幅为两位数的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

根据国家统计局数据平均计算,5月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.2%,同比涨幅为-0.8%。二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%,同比涨幅为-2.2%。

“当前新房价格环比小幅下跌,但跌幅难言扩大;二手房降温的趋势继续,也说明市场压力略大。”严跃进认为,从目前各地二手房的交易情况看,随着二手房交易的约束减少,挂牌数量增加,但难言价格反弹。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐进一步指出,5月新房价格的改善是量改善的结果。国家统计局15日公布的数据显示,5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长,投资和新开工也均环比增长。销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。

至于二手房相对低迷的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,主要是在疫情下,很多地方稍微放宽了新建住宅的限价政策,所以新建住宅价格出现了轻微上行,特别是一二线城市。但二手房更反应市场真实情况,实际市场依然处于低迷中。

“整体看,5月新建住宅与二手房住宅市场涨跌不同步,新建住宅环比下降城市减少,二手房价格环比持平或下降。”张大伟总结道。

2022年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

2022年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

一二三线城市有所分化

除了新房二手房的涨跌不同步,一二三线城市在降温的共同氛围中,回暖脚步也不尽相同。

国家统计局数据显示,5月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市环比下降0.1%,降幅与上月相同。三线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点。

“三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号,即一线城市涨幅略扩大,二线城市跌幅未扩大,三线城市跌幅有收窄。”严跃进认为,这和5月稳发展的举措有关,也是房地产趋稳的一个重要佐证。

“一二线热点城市,复苏正在加快。不少城市的调控放松力量偏大起到的作用不容小觑。一线城市今年本身的复苏就更快,5月依然延续此前的节奏,除了上海受疫情影响市场成交暂停外,其他城市的复苏依然持续。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

二手房方面,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平;二线城市环比下降0.3%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.2个百分点。

“三四线城市总体有待于三季度恢复。尤其是二手房数据,也显示出市场复苏的难度会大于一二线,但市场预期总体向好。”张波表示。

以黑龙江省牡丹江市为例,牡丹江二手房价的同比下跌达到了10.5%的跌幅,也是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。严跃进指出,这也是2020年以来各个月份中跌幅最大的数据。“说明一些城市楼市受到了人口结构和市场行情的影响,明显较为疲软。需要积极做政策的研究,以减少二手房市场下行所带来的负面影响。”严跃进称。

2022年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

2022年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

市场是否已筑底?

“展望后市,6月以来地方政策支持力度仍在加强,房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。”许小乐指出,从现有成交情况看,6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月的日均水平超过20%。

“预计后期供需两端政策效果持续释放,继续利好市场成交,6月单月新房、二手房销售有望环比改善,带动价格环比跌幅收窄。”许小乐说。

张波也认为,市场已经处于筑底回升阶段,信心正处于不断恢复过程中,最为艰难的时刻已经慢慢过去,一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏,部分三四线城市虽然还处于市场底部,但在全国整体回暖的趋势带动下,后续也有望逐步分批迎来反弹。

“随着各地购房政策的持续宽松,房价颓势会有所遏制。但由于去年四季度以来的持续下跌,所以要真正走出下跌的泥潭,至少要到今年四季度左右。”严跃进预计。

张大伟则指出,整体看,市场已经有逐渐企稳的迹象,井喷的利好政策也给了部分城市购房者信心。

“需要出台更多更积极的稳楼市政策,特别是银行针对购房者的房贷利率,不仅仅新增贷款利率应该下调,存量贷款利率也应该有一定优惠。一线城市也应该针对刚需和真实改善出台一定的稳楼市政策,否则市场企稳将比较缓慢。”张大伟说。

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