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返乡置业需求下降,三四线城市去年新房库存攀升

1月28日,上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城库存报告》,数据显示,截至2022年底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米,相比2021年底的数据增长了1.3%。全国百城住宅库存出现了连续49个月的同比正增长态势。

  报告指出,2022年住宅库存总体呈现月度拉升的态势,这和2022年住宅销售持续疲软的态势有关,该态势背后,也体现出各房企去库存方面陷入较大的窘境。

  根据上海易居房地产研究院监测的数据,截至2022年底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360、26572和23126万平方米,相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。从城市结构看,一线城市的库存拉升态势较为明显,这和一线城市受疫情冲击较大、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象,一方面说明受烂尾楼事件影响,二线城市新盘供应受冲击;另一方面也说明,四季度持续的购房政策,刺激了部分购房需求,消化了部分库存。对于三四线城市而言,返乡置业需求在减弱,客观上也对去库存造成压力。

  从个数来看,截至2022年底,100个城市中,有68个城市库存出现了同比正增长现象,剩下的32个城市则出现了同比下降现象。具体城市看,珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显,其同比增速分别为72%、56%和46%。而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快,增速分别为-20%、-19%和-18%。总体上看,2022年全国百城库存攀升的城市数量较多,即约占七成。这也要求此类城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作,积极有效化解库存压力。

  数据显示,2022年底全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月,这意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间,即超过1.5年。报告指出,2022年属于去库存压力较大的年份,通俗解读为“房子难卖”。

  根据上海易居房地产研究院监测的数据,2010年以来,全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期,即出现过三个去化周期的最高点:1)2012年2月,存销比为22.8个月;2)2014年7月,存销比为20.9个月;3)2022年6月,存销比为20.2个月。从该阶段划分可以看出,2022年实际上是最近8年去库存压力最大的阶段。

  不同城市的去化压力不同。2022年底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上,一线城市去化周期相对好,二线城市居中,而三四线城市最大。三类城市去化周期都超过一年,说明销售压力都很大。

  具体而言,2022年底,从排序可以看出,包括上海、济南和合肥的去化速度相对好,存销比分别为5.3、6.3和7.0个月。其中上海去化速度成为全国最好。在上海受到疫情冲击的较大压力下,上海楼市依然保持积极复苏、持续活跃态势,说明上海楼市的基本面向好,购房需求充足。总体上看,全国100个城市中,有39个城市去库存周期超过24个月即两年。此类城市更是需要用足用好购房政策、加快去库存,尤其要把“大力促进住房消费”作为2023年房地产工作的重中之重。

  值得一提的是,春节后首个工作日,国务院总理李克强于1月28日主持召开国务院常务会议,要求持续抓实当前经济社会发展工作,推动经济运行在年初稳步回升。其中,会议指出,因城施策用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼工作。

  各地发布的稳经济文件中也均提及住房消费相关表述。1月28日,辽宁省人民政府关于印发《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》的通知中提到,鼓励合理住房消费。鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。落实非住宅类商品房去库存支持政策,对购买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的,水电气暖等收费价格参照住宅标准执行。对抵押银行的二手房,在交易时可以“带押过户”,不用提前还贷即可办理过户。

  1月29日,上海市人民政府关于印发《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》的通知,其中提到,支持刚性和改善性住房需求,落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策,满足房地产企业合理融资需求,保持土地平稳供应并优化结构,确保房地产市场平稳健康发展。

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