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央行最新表态!事关提前还贷、保交楼等

7月14日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,央行相关负责人介绍2023年上半年金融统计数据情况,并答记者问。

中国人民银行副行长刘国强表示,6月末,制造业中长期贷款余额同比增长40.3%,比各项贷款增速高29.0个百分点;基础设施业中长期贷款余额同比增长15.8%,比各项贷款增速高4.5个百分点;“专精特新”中小企业贷款余额同比增长20.4%,比各项贷款增速高9.1个百分点;普惠小微贷款余额同比增长26.1%,比各项贷款增速高14.8个百分点;普惠小微授信户数为5935万户,接近6000万户,同比增长13.3%。上半年,发放个人住房贷款总额同比多5164亿元。

从利率看,推动实体经济融资成本稳中有降。上半年,人民银行持续完善市场化利率形成和传导机制,优化央行政策利率体系,发挥贷款市场报价利率(LPR)改革效能和指导作用,1年期和5年期LPR均下降10个基点,推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。上半年,新发放企业贷款加权平均利率为3.96%,比上年同期低25个基点;新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点。

中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘提到,房地产业中长期贷款增速持续上升。6月末,房地产业中长期贷款增长7.1%,比上月末和上年同期分别高0.2和8.5个百分点,增速已是连续11个月上升。上半年房地产业新增中长期贷款6287亿元,同比多增4590亿元。

在“房地产开发商贷款需求如何?尤其在周一发布了延期政策后需求如何?”的提问中,中国人民银行货币政策司司长邹澜表示,部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营,资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张,对应形成了高额负债。从负债来源结构看,近7成是个人预收房款和上下游企业垫款,金融负债占比大约为31%,其中银行贷款占比又不到一半。

从银行房地产信贷结构看,房地产贷款余额一共是50多万亿元,其中个人住房贷款余额接近40万亿元,绝大多数是购房自住的,依靠家庭收入按月偿还贷款,不良率长期在0.5%以下。对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款,由于按照现行法律规定,会优先保障购房群众利益,这部分贷款可能面临一定风险,但占总量的比重非常低、风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右,其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元,还款有保障。开发企业承贷的大约是6-7万亿元,因为部分开发企业出现困难,不良率有所上升,但与银行贷款总量相比很小。

2021年下半年以来,金融部门按照党中央、国务院部署,配合有关部门加大保交楼支持力度,保持房地产重点融资渠道稳定,加快推动行业风险出清。

一是加大金融支持保交楼,配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划,引导商业银行积极提供配套融资,有力推动各地项目复工建设。

二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来,在“第二支箭”框架下,累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后,已有多家企业获得股权融资支持。

三是推动行业转型发展,人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动,已经落地济南、郑州等试点城市。

今年以来,房地产市场整体呈现企稳态势,但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势,近日,人民银行、金融监管总局联合发布通知,将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底,引导金融机构继续对房企存量融资展期,加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要,将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

下一步,人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作,满足行业合理融资需求,继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

今年以来,人民银行按照党中央、国务院部署,配合相关部门和地方政府从供需两端持续发力,促进房地产市场平稳运行。上半年,房地产市场总体呈现企稳态势,随着前期积累的购房需求在一季度较快释放,叠加季节性因素影响,4月以来,房地产市场逐步进入常态化运行,房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。

房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设,通常是在开工时发放,竣工时回收,余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去,开发商根据项目销售进度,用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来,因为非金融负债收紧,开发贷款需求明显增加,商业银行开发贷款投放力度加大,今年上半年累计新增4200多亿元,同比多增约2000亿元,促进了开发商加快项目施工建设,有利于保障项目的交付。

个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关,还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点,这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响,它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点,但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的,前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上,这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

关于房地产信贷的总体情况,邹澜表示,一般统计上会说余额,但房地产市场信贷支持更多反映在投放上,开发贷款同比多增约2000亿元,个贷发放同比多增5100多亿元。关于提前还款,因为利率关系的问题,提前还款增加幅度比较大,持续时间也比较长。虽然投放保持较大增长,但提前还款也在增加。大家如果只关注余额的变化,感觉信贷支持力度好像不够大,但我们分析判断当前形势还要关注数字结构。

对于提前还款,99%的房贷是选择浮动利率机制,就是以贷款市场报价利率为基准,签合同的时候选择一个加点,根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变,比如贷20年、30年,在这20年、30年内合同都是有约束效力的,加点是不变的。作为基准的贷款市场报价利率,我们每次都公布一个报价,有时候会上行,有时候会下行。去年以来,实际上累计下行了45个基点,相应的,根据合同约定,贷款利率也自动下来0.45个百分点,但是那个加点还是不变,所以大家都反映,早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多,原因就在这儿。提前还款的原因也不是单方面的,还有理财收益率等其他因素的影响,理财打破了刚兑,去年年底甚至有一些破净的现象,大家觉得不合算,所以做了一些资产配置调整。刚才也提到了,存款是增加的,尤其是定期存款增加比较多,每个居民家庭都会权衡,选择提前还款的量还比较大。尽管信贷投放保持了更大力度的支持,但反映在余额上还相对比较少。

专家解读:发布会释放积极信号

中指研究院市场研究总监陈文静认为,整体来看,本次发布会释放了一定积极信号。

第一,央行指出当前经济面临的挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象,国际上疫情过后消费和经济恢复都需要时间,一般认为,恢复正常需要一年左右的时间,向市场传递出稳预期信号,同时也强调将根据形势,加大逆周期调节,预计下半年降准仍有一定空间。

第二,房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面,配套资金有望继续跟进。近日央行、金融监管总局引导金融机构继续对房企存量融资展期,有利于缓解当前部分房企资金压力,对稳定市场预期起到了积极作用,短期来看,针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。

第三,需求端更加强调政策精准度,核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间,降低首付比例、降低房贷利率是重要方向,但存量房贷利率下调预期偏弱。

整体来看,目前房地产政策基调仍以托底为主,市场各方应保持合理预期

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