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地产股集体狂飙,房企对下半年谨慎乐观

短短一天,领跌的上市公司又开始领跑全场。

  7月25日,A股和港股的地产、物业股集体狂飙。其中,港股市场地产板块158家房企中,共有86家股价上涨,涨幅超过10%的房企高达28家,下跌的房企仅有20家;物业板块65家物企中,共有36家上涨,涨幅超过10%的物企达到11家,下跌的物企仅有10家。

  内房股中,尤以合景泰富、龙湖集团、新城发展表现最为突出,分别凭借28.57%、25.58%、22.83%的涨幅冲入地产板块的前三。物业板块当中,碧桂园服务以26.45%的涨幅领跑,报收9.37港元/股,而在7月24日受高管减持的影响,碧桂园服务领跌物业股,跌幅高达17.85%。

  A股市场的地产股和物业股更是“一片红海”。Wind金融终端数据显示,房地产开发和房地产服务两大板块合计109家上市公司中,除了停牌的4家房企,余下的房企和物企股价全线上涨,多支地产股触及涨停板,包括金科股份(000656)、城建发展、新城控股(601155)、滨江集团(002244)、中南建设(000961)、大龙地产(600159)、新黄浦(600638)等,而万科A、保利发展、北辰实业(601588)、上实发展(600748)和华发股份(600325)等则上涨超过8%。

  地产股、物业股的上一轮集体大涨可追溯到6月27日。当时,市场传言称二线城市即将取消限制性政策,同时降低一线城市二套房的首付比例,一时间,低迷的地产股、物业股久违地骤然走强,但于次日又重新掉头向下。

  而在此轮集体大涨中,投资者表现出的信心明显更强,这源于7月24日召开的中共中央政治局会议对下半年房地产的定调。

  会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管,稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

  其中,市场尤为关注“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”的表述。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前,房地产供需、居民的预期和行为、开发商的行为等都已经发生了彻底改变,比如居民持有房产的意愿下降,房屋的流动速度明显放缓,银行按揭贷款余额减少,开发商不再大规模储备土地,“这都是过去没有过的现象,而且是趋势性的,预示着房地产可能永久性告别大范围过热的时代”。

  “因此,我们的管理政策也要发生根本性改变,即从防止过热转向防止过冷,关注房价的大幅波动,从增量转到存量,从‘有没有’(房子)转向(房子)‘好不好’来满足居民需求,政策要从需求端刺激转向供给侧改革”,李宇嘉认为,会议召开的次日地产股集体大涨,主要是因为与政策相关的表态超出了市场预期。

  李宇嘉预期,下半年可供选择的政策工具将有三大类:一是防风险政策,加快保交楼和风险处置,通过降低LPR和对热点城市政策进行优化,继续支持刚需和改善型需求以避免市场过快下行,同时,降低二手房交易的周期和成本,盘活存量避免房价持续下跌;二是将扩大内需战略和深化供给侧结构性改革有机结合,加速保障性住房的供给、推进城中村改造和老旧小区改造;三是推动降成本改革,包括推动按揭利率下行、降低交易成本和下调存量房贷利率等。

  市场普遍认为,“适时调整优化房地产政策”或指向一线城市和热门二线城市。此前,部分二线城市、三四线城市的房地产政策已经过多轮较大力度的调整,但市场未能修复企稳。中原地产首席分析师张大伟指出,市场的企稳需要从一二线城市开始,“特别是一线城市改善性需求扶持政策落地,市场才有望真正企稳”。

  值得一提的是,经济观察网在7月24日的报道中,援引一位接近政策部门人士的说法指出,今年下半年开始,更多城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率的优化调整上,拥有更大的自主裁量权。而在此之前,22个试点房地产长效机制的城市,对楼市“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策的调整,在报市住建局、省住建厅、住建部等部门通过后,还需报国务院审批。

  一家龙头民营房企人士向时代财经指出,虽无法预料政策将如何具体落地,但相关表述释放的信号对行业而言肯定是好事。

  “我们的理解还是比较谨慎乐观,有(政策的支持)总比没有好”,一家知名房企的融资人士告诉时代财经,上半年房地产市场的走势还是处在意料之中,他认为这是一个大的趋势,“现在基本面也和以前不一样了,很多人对房地产的预期也明显改变”。而从房企融资的角度讲,他认为最新的政策基调之下,融资会有改善,“但应该不会有以前那种融资规模了”。

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