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近六成房企不拿地,供地完成率或不足4成

2023年上半年地市稍好的热点城市,近来频现降温迹象。

深圳8月以来进行的两次土拍中,均出现了流拍地块;杭州也在近期出现了年内首次流拍,成都、南京等城市底价成交、托底的情况也接连出现。今年上半年平均溢价率超过10%的成都、杭州,在7月份以来的几次土拍中均有所下降。

业内认为,上半年地市的“繁华”在一定程度上是受到“预供地清单”新规的影响。有分析指,该新规使得2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块,从而带动了不少城市土地市场热度,但实际上情况并非如此乐观。房企投资信心仍旧低迷,今年前7个月,仅35家房企新增货值过百亿,仍有近六成百强房企尚未拿地。

克而瑞表示,2023年超900个样本城市的宅地供应计划已同比下降约一成左右,但2023年供地计划依旧过高,预计全年完成率或不及四成。

地市再降温

热点城市地市降温的范围出现了扩大的迹象。

8月初,深圳出让了3宗地块,宝山区拿出的宅地是首宗“竞现房销售面积”地块,吸引了包括绿城、中海、天健、东方雨虹、中铁建设等在内的21家房企;而同日的龙岗区2宗地块则因无人竞价惨遭流拍。这是年内深圳首次出现含宅地块的流拍现象。此后的18日,深圳出让的4宗地块中,再有1宗流拍。

在8月迎来土拍高潮的成都,市场热度也同样降低。8月中下旬,成都有接连三周举行土拍,共有47宗地块入市,合计占地面积约189万平方米,超过上半年土地成交量总和。在8月10日出让的10宗地块中,仅有3成地块进入摇号环节,处于3月以来历次土拍的较低水平。

事实上,热点城市土拍的拐点在7月就已出现,杭州、南京相继有转凉的迹象。7月中旬,在杭州年内第七轮集中出让的7宗地块中,出现了1宗流拍地块。这是今年杭州集中土拍以来首宗流拍。同期举行的南京第四轮集中土拍热度同样下调,8宗地块中有6宗底价成交。

据克而瑞数据,7月份,重点城市土拍流拍率已高达26.5%,创2022年以来新高,合肥、佛山等地中远郊均出现多宗流拍地块。另据中指院统计,7月份,300城土地出让金收入累计同比下降27%,较6月扩大7个百分点;土拍总体仍低迷。

热点城市地市降温的背后,是房企在有限的资金压力下拿地力度、参拍意愿的再减弱。

2022年全年,百强房企全年拿地总金额同比腰斩,与五年内的最高峰2020年相比大幅下降63%。到今年前7个月,房企投资力度再减弱,拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%,且有近六成百强房企尚未拿地,头部房企7月单月拿地较上半年大幅放缓。

这其中,尤以民营房企拿地退潮显著。据明源地产研究院,在2021年以前,民企拿地份额可以占到房企整体拿地规模的70%-75%;而在2022年,国企占比提升至53%、地方国资占比32%,二者合计达到85%。今年尽管民企拿地整体占比提升至了30%,但其中有很多由地方性小型民企构成,中型民企拿地也相对较少,同时,外资拿地也在进一步下降。

长期不拿地的一个关键影响是房企手中已无货可卖。有已出险民营房企内部人士向记者透露,公司两年没有新增拿地,项目差不多消耗得完了。但民营房企拿地的热情还在降低,7月,龙湖、碧桂园并未拿地,滨江拿地金额仅18.3亿元,较前6个月均值大幅下降超7成。

全年或将前高后低

2023年上半年的土地市场其实出现了一些好迹象。在杭州,上半年快节奏完成了7场土拍、共成交66宗地块,总成交金额超950亿元,平均溢价率超10%,溢价率同比明显提升。在成都,6月的首场土拍中,8宗地块共吸引了112家企业报名,创下了成都历来土拍之最。在一线城市北京、上海亦频繁出现数十家房企抢一宗地块的情况。

据克而瑞对超900个样本城市的统计,2023年上半年平均溢价率达7%,较2022年同期上升了3个百分点;除四线县域之外,各地级市市本级的平均溢价率增加。

但同时值得警惕的是,上半年全国宅地的成交金额下降明显,提升的溢价率并不能反应土地市场的真实情况。2023年初,监管层对供地政策进行了调整,要求各地分批次公开未来一段时间内拟出让地块的详细清单,对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。在“预供地清单”新规之下,2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块,而本应作为“分母”的大量底价成交地块出现了逾期或延期入市,绝大多数城市土地市场热度远远低于目前流拍率指标的表象。

有业内人士向记者透露,即便是在上海这样的热点城市,在正式挂地前也会与企业方面提前沟通,“有人托底才会挂地”,预防流拍的情况出现。相应地,可能出现流拍的地块也就被押后推出了。

除了“技术性”调整之外,近两年来,为了活跃低迷的土地市场,各地政府不断优化土地竞拍规则,例如适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间、禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属等。

但上述举措收效甚微。在销售市场的改善始终不明显的当下,2023年的土地市场延续着2022年以来持续下探的趋势,上半年全国300城土地成交建面同比下降29%,远大于同期商品房的5%降幅。目前房地产市场正经历着新房交易增长乏力、土地成交规模超跌的阶段。

地市降温,各大城市土地出让的完成情况也持续受到影响。克而瑞结合土地成交数据测算,一线、二线、三四线城市的供地计划推进颇为缓慢,2023年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。

在房企拿地明显收缩的背景下,许多城市在2023年选择了减少供地规模,上述样本城市住宅土地供应总量较2022年下降了13%。机构认为,各大城市宅地供应计划的调降比例稍显保守,供地计划依旧过高。2022年全年,样本城市招拍挂市场2022年含宅用地成交约2.8亿平方米,仅为2022年住宅供地计划的41%。在今年地市持续低迷的情况下,预计全年宅地供应计划整体完成率只有四成或更低,并且土地成交规模的低位还将在接下来的数年内持续。

植信投资研究院指出,从销售和融资情况来看,三季度很可能是房企今年流动性最为紧张的阶段,民营房企仍极度缺乏投资信心,接下来土地市场不乐观。

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