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房企定增破局,未改融资紧缩处境

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
在各方的助力下,房企融资在2023年迎来了破局。
这其中最为重磅的是,2022年年底,中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资,及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用等。
这是证监会时隔多年后,再次打开房企股权融资的大门。几条实质性政策加持,房企融资在2023年年初行动密集。其时,共有超20家A股房企发布定增预案,不过到了年终,房企定增闯关成功者并不多,仅有招商蛇口、华发股份和福星股份等。
REITs则是在去年年底迎来改变。
2023年10月20日,证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》,将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,自发布之日起施行。此后,消费类公募REITs火速放行,这为房企的不动产投资增加了变现的渠道。
针对房地产融资的利好政策不断,但却没有让房企融资恢复到一定水平。据克而瑞统计,去年全年,80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元,同比减少30.38%。融资补血效果有限,房企生存处境仍然艰难。
融资总额续跌
去年全年,房企融资是以“支持合理需求”,保障行业稳健发展为主基调。监管层多次发声给予支持,多次明确要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
政策暖流涌动,民营房企在此期间受到了一定的扶持,例如新城控股、卓越集团等都陆续在2023年发行了中期票据。
不过,受制于客观因素,实际房企融资还是出现了下滑。这主要源于两个方面的影响,一是房企发展规模在持续下降,二是金融机构对安全阈值的把控。中指院数据显示,2023年,百强房企销售总额为6.28万亿元,同比下降17.3%。
而能够发行公开债的房企,也多数集中于还在扩张阶段的国央企。例如,去年12月,中海地产发行了1笔30亿元的公司债;还有越秀地产、华润置地也均有公司债发行,上述房企均为国央企。
一位华南民营房企财务部的人士对21世纪经济报道记者表示,“因为我们是少数还没有出险的房企,金融机构对我们是比较‘偏爱’的,会经常和我们讨论对接业务需求。不过因为我们也基本不投资,我们也只想要借一些便宜的钱来做长短债的置换,所以实际完成的融资不会太多。”
在这种背景下,房企去年全年融资规模下滑也就在情理之中。克而瑞的数据显示,从全年累计数据来看,80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元,同比减少30.38%。而由于境外融资的渠道已经基本停滞,境内融资规模也占最大头。
从房企全年融资数据来看,境内债权融资占比达到了79.53%,资产证券化融资占比为9.15%,境外债权融资为5.85%,股权融资为5.48%。
发行规模下滑所带来的一个影响是,房企基本不能够通过“借新还旧”来覆盖债务。据克而瑞统计,2023年房企债券到期总规模为6968亿元,而发行规模仅为2927亿元,到期规模高出发行规模138%,这意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。
不过,由于能够进行公开融资的房企资质都比较好,因此去年房企融资的一个积极因素是融资成本出现了下降。2023年80家典型房企新增债券类融资成本3.6%,较2022年全年下降0.62个百分点,其中境外债券融资成本8.22%,较2022年全年上升1.22个百分点,境内债券融资成本3.45%,较2022年全年降低0.09个百分点。
股权融资开闸
去年,房企融资迎来的利好是股权融资和消费类REITs的开闸。
股权融资放开以后,众多A股房企跃跃欲试,不过最终能够成行的并不多。根据中原证券统计,2022年11月-2023年11月,房企股权融资进度缓慢,筹集资金体量有限。其中,港股房企已落地配股和供股募集资金283亿元, A 股已落地定增募集资金293亿元。
而A股房企中,仅有招商蛇口、华发股份和福星股份等房企的定增成功落地。其中,招商蛇口是重启收购了南油集团的股份,公开发行的部分并不多;而华发股份和福星股份的两单定增完成过程也略有曲折,募资额都要稍逊于预期。
以福星股份为例,其预期最高募集资金总额为13.41亿元,但最终完成的净募资额则只有8亿元左右。
此外,直至现在,龙头房企中保利发展的定增案还在推进的过程中,而万科则是在去年年中叫停了150亿元的定增案。
一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者,“房企定增目前遇到的问题是,股价比较低而且市场也对行业的前景比较谨慎,所以涉及资金的方面,投资机构也会审慎决策。”
去年,消费类REITs的火速放行也为房企持有型不动产的变现提供了新的渠道,这被视作是行业的进步。
2023年10月26日,证监会和沪深交易所官网显示,四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料,包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。
一个月后的2023年11月26日,证监会官网信息显示,首批3只消费基础设施公募REITs华润商业REIT、中金印力消费REIT与华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复,并在交易所审核通过。
2023年12月30日,嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT先后发布战略投资者配售及网下投资者询价发售情况,但市场的审慎态度也能够被窥见。以华夏金茂商业REIT为例,其询价区间为2.666元/份—2.884元/份,最终以贴近下限的价格发行,为2.67元/份,最终公开发售所得款项总额约为10.68亿元。
2023年,房地产行业融资暖风照拂,但房企处境却两极分化。中信建投认为,去年A股3单“第三支箭”落地,3单房企消费REITs获批,积极因素不断累积。信用端政策助力融资环境趋暖,行业信心修复有望带动需求修复,助力房企销售企稳。
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