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关于房地产,今年两会代表和委员说了啥?

房地产作为中国经济的支柱产业,历来是全国两会的热点话题之一。今年的政府工作报告中,对房地产着墨颇多。报告中一个较为明显的变化是,房地产工作在今年既要重视发展问题,又要重视安全问题。同时,行业主管部门领导,也在全国两会期间举行的记者会上,对促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求。

面对处于调整期的房地产行业,如何通过合理的政策调整,来实现市场平稳过渡和经济的转型升级,也是全社会关注的问题之一。为此,今年部分全国两会的代表和委员们,也针对房地产行业发声,提出了建议和提案。

建议设立房地产预售资金保险机制

全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲在谈及房地产领域时表示,当前政策重点首先是压实房企的主体责任,发挥市场配置资源的决定性作用,然后才是压实地方政府的责任,更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营,着力解决他们的流动性困难,支持房企把楼盖好,按质按时交到购买者手中。

易纲建议,设立房地产预售资金保险机制,由中央财政或中国人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约每年100亿元人民币),先考虑以三年为限(2024—2026年),共提取预售保险基金约300亿元人民币;允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金,估计有约1万亿元人民币资金可由房企立即使用;如果将来房企出现烂尾楼,由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用,在一定程度上帮助房企渡过难关,争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时,建议对房企预售资金使用开展专项审计,确保预售资金依法合规使用。

房地产等领域要有制度性安排

全国人大代表、人民银行原副行长刘国强表示,今年的目标任务、政策措施等都是切实可行的。从产业讲,要保持产业体系完整性,特别要发展好重点产业。房地产、互联网、人工智能等方面要有制度性安排,旧的产业如何平稳转型,新的产业如何加快提升,需加大力度认真研究。从需求讲,消费需求要稳住。在产能大、需求偏弱的情况下,要激发消费,提高消费能力和意愿。从投资讲,地方债务比较重,化解地方债务和扩大投资存在两难的境地,应适当加大宏观政策力度,处理好化债和投资问题。从出口讲,在积极拓展新兴市场的同时,也要高度重视巩固发展传统市场。

加快不动产投资信托基金专项立法

全国政协委员,上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春表示,我国公募REITs采取“公募基金 资产支持证券”的框架,在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的基础制度亟待完善,相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。对此,建议加快不动产投资信托基金(REITs)专项立法,并在立法重点上提出五方面建议:

一是,明确REITs属于《证券法》规范的证券品种,对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定,条例未规定的适用《证券法》规定;二是,明确REITs发行交易相关安排,规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项,解决产品结构及参与机构责任义务等问题;三是,明确REITs管理架构和持有人会议机制,确定“REITs载体+项目公司”的产品结构,参照股东大会制度,建立健全REITs持有人会议机制,解决运行管理效率问题;四是,明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制,解决约束激励问题;五是,明确REITs市场的监管安排和法律责任,明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排,解决法律责任主体和责任机制等问题。

从供求两端同时发力稳住房地产市场

全国政协委员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌建议,从供求两端同时发力稳住房地产市场,稳住房地产才能稳住宏观经济。稳住房地产,一方面通过政府信用背书和监管政策调整,帮助房地产企业恢复正常融资渠道;另一方面通过取消限购,降低房贷利率、对首套房购房者采取优惠贷款利率,帮助开发商化解商住楼、车位等沉淀资产等措施,改善房企现金流。

张斌认为,当前房地产最突出的问题仍然是房企的现金流断裂风险,稳不住房企现金流就很难稳住房地产市场,“暴雷”担忧对销售、投资端信心恢复,乃至“保交楼”都较为不利。政策要发挥效用,还是要瞄准这个最主要的矛盾,政策着力点应该放在尽快稳住房企现金流上。

放宽“四限”政策

全国政协委员、香江控股董事长翟美卿建议,在一线城市等地区大幅度放宽限购、限贷、限价及限售政策,并适当放宽外资购房限制。同时,清除优质开发商的融资障碍,拓展其融资渠道。

翟美卿强调,构建新发展模式的重要性,并提倡平衡发展商品房与保障性住房两个体系。建议政府应协调或出资,将部分住房保障规划范围内的房产转变为保障房,以实现资产活化、资金回流,优化住房供应体系。这一策略旨在促进房地产市场的健康稳定发展。

制定系列金融等政策促进房地产稳健发展

全国政协委员、均瑶集团董事长王均金提出《关于制定系列金融等政策促进房地产稳健发展的提案》,并给出六方面建议:

一是,金融机构平等对待房地产企业融资需求;二是,通过“贴息 REITs”模式盘活沉淀资产;三是,地方政府建立城市公共住房基金,合理盘活存量房产;四是,设立住房金融互助机构支持新市民购买住房;五是,保障金融机构的权益,促进贷款积极性;六是,抓好“一城一策”供需土地与房源规划管理。排查存量房源和已供土地、未来开发量以及市场需求。

加快构建新发展模式,助力房地产业高质量发展

全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生表示,与房地产业高质量发展的要求相比,目前我国房地产业还存在房地产业企稳回升的基础不牢、房地产市场仍然存在供需错配、新市民和青年人住房需求仍面临困难、住房交易的信息透明度和效率不高等问题。在房地产市场供求关系已发生显著变化的条件下,应以进促稳,先立后破,加快形成发展新模式。并对构建我国房地产发展新模式给出五项建议:

一是,科学制定房地产发展的长期规划,增强发展信心;二是,提高住房供给的品质和科技水平,满足人民需要;三是,大力扶持专业租赁企业发展壮大,实行租购并举;四是,加快推动房地产服务数字化转型,提高服务水平;五是,严格控制房地产行业过度金融化,守住风险底线。

强化管理房产交易市场垄断行为

全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示,数字经济加速了房产交易的转型和升级,在提升房产交易工作效率的同时,也逐渐形成了房产经纪资源的集中和垄断,从而加剧了买房人的负担。为此,他在《关于规范房地产经纪行业垄断行为的建议》中表示,为防止可具有市场支配地位的房产交易平台无序发展,强烈建议强化管理房产交易市场的垄断行为,建立有效的竞争机制和公平的竞争秩序,从而营造良好的生存环境。

一是,禁止经营者滥用市场支配地位,签订“独家代理”,建议国家有关部门治理具有可操纵市场地位的房产交易平台对房产经纪行业的 “独家代理”“二选一”等限制竞争行为;二是,进一步规范房地产经纪服务费统一定价行为,建议规范房地产互联网平台干预房产经纪统一定价、变相收取佣金,鼓励经营者通过公平竞争、自愿自主的方式扩大经营规模,提高市场竞争。

建议取消商品房预售制度

全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫认为,我国商品房建设已经进入了存量时代,商品房预售制度会助长房企高杠杆高风险开发模式。建议取消商品房预售制度,保护购房业主合法权益,让购房者不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险,也不必承担不必要的贷款违约风险。

朱征夫表示,预售制度取消迫使小开发商进行重组整合,充裕自身资金,市场主体将更优质,行业集中度和行业规范性大大提高,楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争主力。对银行而言,担保物由期房变为现房,融资杠杆门槛提高,担保物更集中可靠,银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言,供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。

着力增加青年住房供给规模,提升租住体验

全国政协委员、中央团校(中国青年政治学院)原党委书记倪邦文表示,现有的政策房供应、人才补贴、公积金支持等青年住房支持政策呈现地方化、非机制化、分散化特点,缺乏整体设计和政策执行部门的配合衔接。同时,地方住房支持政策面向的对象越来越人才化、精英化,缺少分层分类的支持政策,难以覆盖到各类青年群体。

对此,围绕青年居住体验,倪邦文递交了《关于助力青年人圆梦安居的提案》,并从三方面提出建议:第一,着力增加青年住房供给规模,优化供给结构;第二,围绕“青年住房一件事”,形成系统化、分层分类的青年住房支持体系;第三,提升青年租住体验,让租住成为青年认可的生活方式。

推行无理由退房,倒逼企业良性竞争

全国政协常委、中国企业财务管理协会会长张连起在《关于推动房地产企业转变经营理念,构建房地产发展新模式的建议》提案中提出,推行“无理由退房”机制是房企转变思路的良方之一。张连起认为,无理由退房,既不应该完全市场化营销行为,也不是行政命令。这是对企业的“倒逼”机制,拉齐房企、客户之间的对等关系,促使企业的关注重心转移到“做精品、做好房子”。

具体而言,张连起建议,可选定一些代表性的城市,由政府推动,房地产行业协会牵头进行“无理由退房”承诺;其次,相关地方政府协调银行等相关机构制定方便无理由退房的流程;此外,也可在各级媒体上积极宣传无理由退房,推广案例。

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