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多地推房贷“先息后本”,银行为抢客户卷起来了

月供可以降啦”,来自陕西西安的林淞,得知他办理房贷的建设银行近日推出了“先息后本”的还款方式后,迫不及待地提交了申请。
如果申请获批,在接下来的24个月,林淞每个月只需偿还1元的本金,以及3661.52元的利息,对比原来的月供,少还了将近2000元。
来自河南郑州的业主也发现建设银行和兴业银行提供了“先息后本”的选项,这名业主以建设银行为例,称“剩余20年房贷中,我可以选择两年只还利息和1元本金”,从而暂时减少月供金额。
“先息后本”是一种常见于经营贷的还款方式,如今在商业性个人住房贷款领域流行了起来。同时,惠及人群不止已经房贷在身的业主,还有计划申请商贷的购房者。
时代财经了解到,截至6月6日,房贷“先息后本”已在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地,提供“先息后本”的银行因城而异,涉及银行包括建设银行、兴业银行、工商银行、平安银行、华润银行、广发银行等。
此前,商业性个人住房贷款常见的还款方式只有等额本息和等额本金,现在还款方式花样频出,除了“先息后本”,还有“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“随薪供”,以及面向年龄偏高借款人群的“超期月供”。
多地推出房贷“先息后本”
“还贷压力太大了”,为了暂时歇口气,房贷还款期限还剩24年的林淞在得知建设银行推出“先息后本”之后不久,就通过建设银行App的“申请还款计划调整”页面发起“申请降低月供”。
在随后出现的“降低月供”页面,林淞可以自由填写“最低偿还本金”,他填写了最低额度1元;“降低期数”一栏提供了1至24期(注:1期为1个月)等24个选项,林淞选择了顶格的24期;“未还本金后期还款方式”则只有“剩余期限每月分期摊还”的选项。
“这样,在这2年内,我可以减少每个月的月供,约2000块”,林淞告诉时代财经,他原本的月供超过了5600元,而在“先息后本”的头两年,他每个月只需要偿还1元本金和3661.52元利息。
时代财经了解到,截至6月6日,房贷“先息后本”已至少在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地,提供“先息后本”的银行因城而异,而且部分银行只针对新增贷款,部分只针对存量贷款,还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。
整体而言,市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数,在此期间,借款人只需按月付息、无需偿还本金,约定期满后,再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。
以广州为例,根据房卫士平台,截至6月3日,广州一共有6家银行提供“先息后本”的还款方式,包括华润银行、广发银行、浦发银行、中信银行、兴业银行和农业银行。其中,1家银行最长“先息”期数为24期,4家银行为36期,1家银行为60期。
时代财经以购房者的身份致电一家城商行广州某支行,个贷经理表示符合条件的借款人最长可以申请2年“先息后本”以及28年的等额本息,而某股份制银行海珠区某支行个贷经理则称最长3年以及27年的等额本金或等额本息。
相比传统的等额本息或本金还款方式,选择“先息后本”意味着借款人还贷能力要弱一些,但银行对这类借款人的要求并没有显著提高。
城商行广州某支行个贷经理告诉时代财经,名下有房者符合“先息后本”申请条件,如果名下无房,只要就职的公司是优质单位也可以,而股份制银行海珠区某支行个贷经理则表示只要“收入证明覆盖月供金额两倍或以上”就可以申请,实际上这也是过往银行审核申请人还款能力的常见标准。
近期,针对商业性个人住房贷款,银行纷纷推出新的还款方式,而此前常见的还款方式只有等额本息和等额本金。在新增还款方式当中,除了主流的“先息后本”,市场上还存在“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“随薪供”,以及面向年龄偏高借款人群的“超期月供”。
其中,平安银行推出的“二阶段还款”和兴业银行的“随薪供”本质上依然是“先息后本”,“轻松还”亦与“先息后本”有相似之处,而“双周供”是快速还款、节省利息的方式,借款人每两周还本付息一次,每期按14天计息,“超期月供”则为年龄偏高的借款人群增加借款年限。
银行开始“卷”还款方式
“以前如果有一些人买了房但还款能力不足(导致断供),正常情况下是拍卖断供房,但现在(存量房贷客户)还款能力不够的情况在增多,就不能继续使用这个方法了,如果大面积出现断供将会引发系统性风险,而‘先息后本’的还款方式能够减轻这类客户的还贷压力。”广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源表示。
郑大源认为,无论通过降低首付比例,还是减轻还款压力的手段来吸引购房者买房,实际上“也是相当于为一部分具有还款压力的二手房业主减负,或者加速高库存新房的去化”,而对部分银行来说“也是希望(借此)多做一些单,当然每个银行的情况、风险意识不一样”,并非所有银行都会面向新增房贷客户提供“先息后本”的选项。
根据中国人民银行在今年1月发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》,2023年末,个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%,增速比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额缩水的背后,是还款额度超过银行投放额度,银行普遍面临不小的投放压力。
某国有六大银行广州地区的一名工作人员告诉时代财经,该行面向新增房贷客户推出“先息后本”的最终目的确实是为了“服务客户,把钱贷出去”,但为了控制风险,该行既不会主动向客户推荐“先息后本”,而且“只针对特别优质的新客户,每个客户都要单独拎出来讨论是不是可以执行‘先息后本’”。
至于效果,不同业内人士均向时代财经表示,办理“先息后本”的客户不多。其中,广州资深房产中介李明称,其所供职的中介机构目前已有客户成功操作“先息后本”的房贷申请,“但是这种还款方式利息会更多,如果不是真正缺钱,客户都不太愿意去做”。
存量房贷客户买账的人数也不多。申请了“先息后本”的林淞表示,建设银行App没有展示“先息”期限结束后的月供金额。不过,可以确定的是会比调整还款计划之前更高,因为“先息”期间的未还的本金会在剩余的22年内平摊到月供中。林淞表示自己之所以选择了这种还款方式,是因为“更倾向于过好当下”,也更期待未来存量房贷利率会继续降低。不过,据时代财经了解,和林淞持相同想法的人不占多数。
来自上海的业主和郑州的业主均向时代财经表示,“先息后本”会导致整体利息增加、后期还款压力变大,这是他们面对“先息后本”的选择却没有动心的主要原因。
“‘先息后本’看起来多了一些缓冲时间,但从长远来看,负债却更高了,选择‘先息后本’大概是最无奈的情况下才会考虑的选择,而且前提还是要能保证自己两三年后能够续上正常的还款”,上海业主刘恬表示。
刘恬直言,如果自己能在后期正常还款,“为了度过两三年的困难期,我会优先考虑向家人、亲戚借款,让他们也赚点利息,而不是把更多的利息给到银行”。
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