土地是财富之母。任何风吹草动，都会带来长远影响。

这一次，土地制度改革，终于迈出实质性步伐。

23日提前全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，在土地制度改革上做出探索：

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。

这三条修改，简而言之可概括为非农建设用地不再“必须国有”、工商业小产权房有望转正、相关法规同步修改。

这意味着什么，又会对楼市带来何种影响？

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不再“必须国有”，意味着什么？

不再“必须国有”，听起来很拗口。要想理解这句话的含义，必须要明白我国的土地制度有何特殊之处。

在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。这里的集体土地，包含城中村在内。即便是被CBD钢筋水泥森林包围的城中村，其用地性质仍旧是集体用地，而非国有用地。

城市建设时，国有土地可以直接入市交易，而包括城中村在内的集体土地，则要通过政府征收，先在土地性质上变成国有土地，才能在二级市场上进行交易。

国有土地直接入市，集体用地必须“国有化”方能入市。后者比前者多了一个“中间商”，这就带来无穷无尽的问题。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式，在其中获取巨额的土地出让金。而利益分配矛盾，也为城中村改造、城市拆迁带来巨大矛盾。

更关键的是，所有土地都必须转为国有性质方能入市交易，那么地方政府顺势成了土地的唯一供应者。唯一，必然意味着垄断，垄断必然意味着供给不足，供给不足必然带来供求失衡，而供求失衡正是房价上涨的最大动力之一。

如果农村集体土地，不再“必须国有”，甚至获得与城市国有土地同等的权益。那么，土地供应垄断制，就会失去根本支撑。

一言以蔽之，没了“中间商”赚差价。

当然，这并非土地性质变化，集体土地还是集体土地，国有土地还是国有土地。只是在入市交易上，方式发生了变化。此前部分城市就已放开了农村集体土地建设租赁房，如今集体经营土地直接上市有望，这都是具体使用方式变化，不涉及土地制度本身。

同时，理论是一方面，现实是另一方面。没有多少城市能拒绝土地财政的诱惑，也没有几个城市能摆脱土地垄断供应的利益依赖。具体如何落地，仍有赖细则公布。

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小产权房转正仍旧无望！

集体土地可以入市交易，这是否意味着小产权房转正？

显然不是。这一次的集体土地入市，是有明确前提的。这一前提就是：工业、商业等经营性用途。

这意味着，工商业用途的集体土地可以入市，住宅的集体土地仍旧关门紧锁。换言之，只有工业商业类的小产权房有望转正，但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

就在上个月，广东出台规定，明确指出：对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。去年，国土资源部和住建设部也明确强调：

防止小产权房通过不动产登记合法化，更重要的是一旦小产权发转正，就意味着更多的小产权房诞生。