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看2022如何提升房地产产业链韧性?

2021年,房地产发展进入调整期,受新冠疫情反复、原材料价格高企、环保政策收紧、“两高”“双控”出台和竞争加剧等多种因素影响,整个房地产产业链发展面临巨大挑战。

  12月10日,为期3天的中央经济工作会议正式落幕,会议通稿全文多次提及“稳”,2022年新一轮稳增长来了:货币转向宽松,财政政策转向积极,支持新基建、新能源、科技创新,促进房地产良性循环软着陆……着实为整个房地产产业链提振了信心。

  • 面对“需求收缩”,政策将如何“稳增长”?
  • “房住不炒”的基调下,能探索出怎样的房地产新发展模式?
  • 面对“供给冲击”,如何理解“先立后破”?
  • “新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制”意味着什么?
  • “双碳”主线2022年怎么看?
  • 制造业如何向“专精特新”高质量发展?房地产调整期供应链又如何提升韧性?

  优采平台X新浪地产(微博)将梳理中央经济工作会议关于2022房地产产业链重要内容并作解读,以期激发奋进合力,通过高质量发展实现共赢。  

  稳字当头:政策发力适当靠前

  企业是市场主体

  中央定调:”宏观政策要稳健有效。实施新的减税降费政策,强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度,适度超前开展基础设施投资。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。实施好扩大内需战略,增强发展内生动力。”

  优采解读:

  在经济面临新的下行压力、房地产风险明显暴露情况下,房地产供应链许多中小企业,不仅要面对原材料价格高企、订单不足、用电紧张等短期内生产性问题,还要面对数字化、智能化以及低碳化改造等长期发展问题。因此,通过阶段性减税降费,尤其是对科技创新和制造业的金融支持,可以帮助中小企业渡过难关,引导金融资源更多地流向中小企业。

  融资难、融资贵是目前不仅是房企、更是供应链面临的难题。如今,减税降费、金融支持可以作为“药引”来助推供应链创新,撬动优质生产要素向房地产供应链集聚,同时让各类风险偏好的资金有效对接处于不同发展阶段的制造企业,从而实现全房地产产业链的稳步健康发展。

  强化诚信履约信用

  共同维护行业利益

  中央定调2022经济:“微观政策要持续激发市场主体活力。要提振市场主体信心,深入推进公平竞争政策实施,加强反垄断和反不正当竞争,以公正监管保障公平竞争。强化知识产权保护,营造各类所有制企业竞相发展的良好环境。强化契约精神,有效治理恶意拖欠账款和逃废债行为。”

  优采解读:

  随着房地产市场调控全面深化和对涉房资金管控力度不断加大,为了避免房企“炒地”、“囤地”,监管部门要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%,不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获得土地的支出。此外,商票数据也已经纳入监管视野。部分高杠杆、高周转运营的房企转向依赖供应链融资,以达到延长账龄、变相融资的目的。房企商票纳入监管,有利于房企商票透明化,遏制房地产商票后续可能出现的违约风险。在当前房地产行业融资环境趋严,房企融资渠道收紧的情况下,房企经营策略发生了改变,供应商的压力也随之减少,总体来说就是“开源节流”、“降速提质”。

  房地产产业链涉及的行业众多,加强反垄断和反不正当竞争,以公平监管保障公平竞争,实现高质量发展。其次,强化契约精神有利于改善信用环境,利好信用债投资。供应链企业的信用履约能力,也关系到房企采购的效率。对于房地产及供应链企业供需双方而言,如何更高效的选择诚信合作伙伴,是企业降本增效的关键。沉淀房地产产业链上下游大中小行企业的信用价值,减少诚信问题造成的成本损失,能加快产业链高质效整合、促进阳光健康持续发展。

  供应链应率先布局

  专精特新+数字化改造

  中央定调2022经济:”结构政策要着力畅通国民经济循环。要深化供给侧结构性改革,重在畅通国内大循环,重在突破供给约束堵点,重在打通生产、分配、流通、消费各环节。要提升制造业核心竞争力,启动一批产业基础再造工程项目,激发涌现一大批“专精特新”企业。加快数字化改造,促进传统产业升级。”

  优采解读:

  双循环的首要任务是畅通内部大循环,进一步夯实国内供应链的韧性。房地产供应链众多制造业转型升级也是“双循环”新模式构建的基础。

  当前制造业的创新发展需要朝着产业基础高级化和产业链现代化的方向出发,依托优质企业组建创新联合体或技术创新战略联盟,开展协同创新,加大对基础零部件、电子元器件、基础软件、基础原材料、产品工艺、高端仪器设备、集成电路等领域核心技术的攻关和应用。

  发展“专精特新”中小企业,也有利于打破国外技术垄断,实现关键零部件的国产化,提升产业链上下游协作配套水平,提高产业链供应链的稳定性和效率,同时还有利于提升我国产品质量、附加值和品牌知名度,培育新的经济增长点,进而提升房地产产业链供应链竞争力。

  数字化转型是整个产业链的共识。随着调控政策、融资门槛、拿地难度的常态化,房地产上下游纷纷开启了数字化发展之路,以项目管理、财务管理、采购管理、销售管理、为主线构建了自己的数字化战略架构。在疫情影响下,房企数字化进程明显加快,地产数字化格局初显。与各材料供应商息息相关的采购管理数字化也是房企聚焦重点。

  2021年,多家房企通过采购管理、履约交付切入数字化转型,建立起集团性的数字化采购管理系统,将整合适房企采购系统进行嵌入和升级,与区域子公司的财务系统、资产管理系统全面打通,实现资金预算、需求计划、寻源管理、采购招标、履约交付、对账结算、开票、售后质保等采购全流程各环节的高效协同,实现经营模式创新的同时,取得了良好的转型成效。

  房地产工程程建设类项目往往施工周期长,短则数月、长则数年,数字化转型还有助于生产和经营决策上提升效率,降低成本,进一步提升产业链上下游企业的管理水平、风险控制能力。

  强化科技创新担当

  增强的是企业核心竞争力

  中央定调:“科技政策要扎实落地。要实施科技体制改革三年行动方案,制定实施基础研究十年规划。强化企业创新主体地位,深化产学研结合。完善优化科技创新生态,形成扎实的科研作风。”

  优采解读:

  企业创新主体地位,科技创新是企业是生存的需要,更是走差异化竞争之路、形成核心竞争力的武器。

  当前,我国“科技强国”建设正处于新形势新征程的关键时期,“十四五”乃至未来较长一段时间,供应链企业在面向房地产主战场、面向世界科技前沿、面向“双碳”等方向上将肩负更多使命。强化企业创新主体地位有利于解决好房地产工程产品“由谁来创新”“成果如何用”等问题,有助于加快形成产业链产学研融合、上中下游衔接、大中小企业协同的创新格局,实现创新链与产业链的有效结合,全面提升创新体系效能,提供高质量科技供给。

  房住不炒是基调

  房地产应回归“好产品”时代

  中央定调:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

  优采解读:

  2021年房地产市场疲弱,房地产行业资金不足、无力收储土地。房地产也需要稳定持续发展,房地产进入调整期,百强房企纷纷以高质量发展、夯实产品力等”实打实”稳中求进的做法打造品牌内核。。

  2021年,中国房地产又回到了真正的产品时代,房地产产业链企业也把“产品初心”放到更加重要的位置。房地产行业在为更多的居住者提供更好的产品,房企也在不断提升这刚需、改善和高端产品产品的产品力,这是产业链不断努力的结果,也是未来相当一段时间的努力方向。

  优采向房地产产业链呼吁,房地产市场应改给产品人空间,产业链产品人真正从品质、健康、舒适、居住等角度给予更多维度的提升,在价格之外给予更多的个性化解决方案,促进房地产产业链良性循环。

  “双碳”:没有捷径

  中央定调2022经济:“实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求,要坚定不移推进,但不可能毕其功于一役。””传统能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基础上。要立足以煤为主的基本国情,抓好煤炭清洁高效利用,增加新能源消纳能力,推动煤炭和新能源优化组合。要狠抓绿色低碳技术攻关。要科学考核,新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制,创造条件尽早实现能耗“双控”向碳排放总量和强度“双控”转变,加快形成减污降碳的激励约束机制,防止简单层层分解。”

  优采解读:

  双碳战略是中国当前最重要的战略之一,是高质量发展(绿色发展)的重要内涵。近两年,房地产行业受到了“三道红线”、“金融收紧”等因素的影响,呈现出一些波动。未来”双碳”或许会成为“第四道红线”硬指标。

  优采主张打造“全生命周期”的绿色建筑产业链——鼓励实施装配式建造方式,降低施工现场垃圾排放量,减少施工现场用工量,提高质量和建造效率;优先采购全寿命期中环境影响小、环境绩效优的绿色建材,鼓励采用预制构件、整体卫浴、模块化内装产品、装配式机电产品等标准化部品部件,可实现建造过程绿色化;实施碳排放策划,在工程规划与设计阶段充分考虑碳排放控制,合理确定碳排放水平,制定合理碳排放控制目标,有助于项目率先实现“碳中和”;优先选用先进、适用、经济的绿色建造技术,打造绿色施工科技示范项目、绿色施工样板工地,为推进绿色建造提供实践依据。

  在推动“双碳”目标实现过程中,房地产供应链有着最重要的角色,需要站在全产业链的角度,从意识形态认知、战略规划到行业标准优化、创新科学技术、绿色产品匹配、供应链上下游协同全方位努力。此次会议,避免了“运动式”减碳的苗头,再次强调可持续减碳的重要性,先立后破,不能冒进。

  “新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制”,释放了未来能源转型的路径将更加务实的信号。2021年下半年,能耗双控、煤电供给不足等原因对房地产供应链造成大幅冲击的现象,未来出现的可能性会比较小,这对供应链而言是一个相对利好。这将更加有利于新型能源系统的未来产能成长,同时解决了其上游约束和市场空间,这一政策变向也提升了对于电力为主能源的使用空间,光伏组件、电力运营商、电线电缆、智慧电网等配套设施将有广大发展空间。

  结语:

  2021年,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下,百年变局加速演进,外部环境更趋复杂严峻和不确定。

  面对未知的2022年,优采与房地产产业链一道,既要正视困难,又要坚定信心。中央经济工作会议从宏观政策、微观政策、结构政策、科技政策等举措提振房地产信心,有助于提高房地产产业链韧性和安全性,提升抗风险能力。

  我国经济韧性强,房地产长期稳定发展的基本面不会改变。无论国际风云如何变幻,产业链要坚定不移突破“卡脖子”技术瓶颈,探索寻求更具安全性和韧性的生产方式,不断做强产品基础,提升服务质量,筑美好生活,推动产业链高质量发展。

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